上海租赁出新规 业内：防止房东将税收转嫁租客

    【中国建材网】即将从10月1日起执行的《上海市居住房屋租赁管理办法》于日前公布。除了“群租”问题外，《办法》对中介经纪企业也提出了一些制约性规则。记者就此走访了中原地产、21世纪、汉宇地产等上海几大中介机构。经纪机构普遍认为，《办法》中的一些规则执行是要花大力气去做的，如何鼓励更多的人来参与租赁登记备案，不仅需要一个宣传的过程，还应该建立更便捷的登记平台，采取一点激励机制。
　　
　　“手拉手”租赁占比大
　　
　　关于租赁必须备案已明文规定了多年，但不经过中介经纪公司的“手拉手”租赁，在整体租赁市场中占有相当大的比例。《办法》规定，租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。
　　
　　此规定堵住了中介经手的漏洞，通过罚款的威慑，能促进房东主动备案，违法成本也相应提高了。不过一些业内人士也提醒说，由于申报备案之后就涉及到了纳税问题，房东支出增加，所以要防止在目前住房供不应求的局面下，房东将应缴纳的税收转嫁到租客头上，通过抬高租金的方法来“避税”。
　　
　　推进税后服务
　　
　　新的《办法》本着发展、规范的原则，尽可能地贴近市场发展现状。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，中介对于此类登记备案工作不会有什么抗力，但业主是否会配合很难说。出租方本身对申报备案一般都抱着“多一事不如少一事”的姿态。根据国家税务总局规定，一旦纳入到租赁营业管理体系，房东首先面临房屋租金收入3%的营业税，0.24%的城市维护建设税和教育费附加费，4%的房产税，以及应纳税所得额10%的所得税。整体纳税尺度必然在7.24%以上，基本上相当于出租一年，要有一个月的租金拿来缴税。
　　
　　如果用强制加罚款的举措，宋会雍认为并不能避免信息不对称的现象发生。对于一些高端物业来说，不排除会无视这一条款。因此将税后服务与税费征收工作对等推进，是推动业主主动配合租赁管理的重要一环。
　　
　　他建议，首先应建立便捷开放的备案登记平台。无论中介机构还是房东个人都能够实现几乎无成本的便捷备案。其二是税费减免。大幅减免房屋租赁环节上的赋税，减弱租赁各方对于租赁登记的忧虑。其三提供对应的社区服务。将承租人生活纳入社区服务范围，提供一些如子女入学、社区生活、健康医疗等方面的服务。