银行首套房首付未上调 二手房为何要四成首付？

    【中国建材网】张小姐最近遇到了一件烦心事，本来和老公准备年底结婚，两人合计着买个二手次新房，在东奔西跑四处看房后，终于看上了和平里一套65平方米的小两居，位置和朝向都比较合两人心意，业主要价是220万元。这对小情侣两人手头和积蓄加上双方父母资助的购房款，大概有70万元左右，因为两人名下都没有房产，按照现在银行首套房最低三成首付的政策，总价220万元的房产三成首付的话就是60万元，可是向银行贷款时却被告知只能贷到109万元左右。张小姐和老公听后有些不明白，明明是最低三成的首付，要是贷109万元的话首付就要91万元，远远超出三成了，这到底是怎么一回事呢？为此记者采访了“伟嘉安捷”的专家。
　　
　　●二手房以评估价计算贷款额评估价受多重因素影响
　　
　　专家指出，因为二手房存在折旧的问题，所以在银行贷款上与一手房是存在差异的。二手房一般以房产的评估价来计算贷款额，而一手房则是以总价，这正是二手房与一手房贷款的最大不同处所在。一般来看，二手房的评估价会低于市场价，而房产评估价的多少又会受到三大因素影响，包括房龄、区域、房屋状况等。
　　
　　1）房屋房龄影响评估价：房龄可以说是影响评估价最主要的因素之一，比如同为东城区的两个小区，建成年代为2009年的小区房屋评估价肯定要高于1997年建成的小区房屋。
　　
　　2）房屋所在区域影响评估价：房产所处区域对于评估价也有较大影响，位于城市核心区的房屋市场价格要远远大于远郊区县的周边区域，故其评估价格也要高于周边区域很多。
　　
　　3）房屋状况影响评估价：除了区域和房龄外，房屋状况也会影响评估价，即便是同一栋楼，南北朝向的一般会高于东北或西北朝向，精装的房产评估价会高于简装的。