房地产泡沫洋洋洒洒 山雨欲来风满楼

    【中国建材网】我从来不是一个悲观的人，所以也从不轻易看衰市场，但在具体的市场表现面前，理性，不得不把我推向那一个我不愿意去的角落--看跌，因为市场行情，正在缓慢并且坚定地向一个不容乐观的方向发展。
　　
　　自2010年年初的"4.15新政"以来，宁波的房地产市场有过热销的景象，但更多时候是一路冰封，各类成交数据屡创新低。市场上的个案表现方面，热销楼盘也在迅速减少，开盘之后一个月内，成交只有30%，这种之前一两年会让人觉得不可思议的行情，已逐渐成为常态。从楼盘性质分析，中低端刚需产品依然热销，而中高端项目，尤其是大户型产品则滞销严重。其中更有个别楼盘，开始出现价格上的松动，例如城西某楼盘，二期的洋房居然与一期小高层价格相当，已属明显下降。但在整体上，市场仍是僵持格局：成交量低迷而均价高位震荡，买方和卖方都在观望而不愿意率先作出让步。
　　
　　未来的走势如何？其实我们不必纠结于诸多市场及非市场元素，回顾一下可能早已被人遗忘的专家说法，也许会有些温故而知新的感觉。对于房地产泡沫的治理，一般情况下分为三个阶段进行：政府高层喊话，降低心理预期；减缓流通速率，冷却市场热度；增加产品供应，恢复正常秩序。前面两个阶段，虽然是出于不同的形式，但功能却相当接近，即冷却市场，防止更多的财富被卷入过热的市场。于是，我们看到了多位政府高官不断发表义正言辞的声明，表示一定会控制房价；于是，我们看到了限购令、提高首付比例、提高税收等一系列抑制市场政策。而供应量的增加，实际上，已经从2009年下半年就已经开始着手准备--土地供应在那个时期大幅增加。基于房地产本身周期较长的行业规律，土地的供应并未能立即转化为产品供应，加之中途政策频出开发商持续观望使之上市时间一拖再拖，但时至今日，却已是避无可避之局，无论是政策压力还是开发商自身的资金压力，都让项目的上市，成为必然的选择。
　　
　　根据初步统计，目前宁波市六区待售商品住宅大约有20000套，这相当于宁波正常年份6个月的销售量，从一般规律上来看，存量尚属偏低范畴，市场仍在补库存的阶段。但是随着新项目的不断推出，加之成交量的持续低迷，补库存阶段将会迅速结束。而根据宁波先有项目结构判断，下半年会是一个中低端产品饱和而中高端项目过剩的行情，全面的并且是实质意义上的供大于求开始出现，开发商的压力进一步加大，只要政策不出现大幅度的逆转，我们所需要做的，其实只是等待那最后一根稻草何时落下，落在何方。
　　
　　从历次房地产下行周期来看，价格的下跌，往往会有两种模式，从郊区往市区跌，抑或从品质较差的产品向优质产品跌。此时此刻，我们应该放眼城市边缘项目较多的板块如镇海新城这样的地方，因为会有相当高的几率，出现率先打破僵局的先行者，让我们拭目以待。