土地市场降温 房价能否迎来拐点

    【中国建材网】房价依旧高位盘整，开发商抢地的火暴场面不再出现，土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为，土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期，地价下跌后或迎来房价的拐点。（合成/苏振）
　　
　　底价成交频现
　　
　　土地市场降温向二线城市蔓延
　　
　　中国房产信息集团发布的市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78％，环比下滑66％；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70％，环比下滑59％，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。
　　
　　3月，上海共成交25幅经营性用地。其中，近8成地块零溢价率成交。4月，上海住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%，创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。
　　
　　北京甚至出现地块流标的情况。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。
　　
　　5月以来，北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%，楼面价5868元/平方米；顺义区空港物流基地星光国际城用地项目出让，现场只有两家竞买人，最终成交价2.5亿元，成交楼面价2697元/平方米；大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块，起拍价3.02亿元，仅经过3次报价即以3.05亿元成交；北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交，成交楼面价为4691元/平方米，溢价率只有12%。
　　
　　土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅。其中，8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块。其中，3幅地块为底价成交。今年前4个月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。
　　
　　即便是民间资本最为活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍，随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。
　　
　　中国房产信息集团分析师认为，土地市场降温主要有两方面原因：一是限购政策影响下，未来市场走势不明朗，多数企业持观望态度；二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加。深圳地产专家指出，地价可以看作房价的先兆指标，2007年12月土地市场率先出现流拍等现象，三个月之后房价步入下跌通道。
　　
　　房企收缩战线
　　
　　龙头公司谨慎看待后市
　　
　　长城证券研究所认为，在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持谨慎态度，首选压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示，2011年一季度，A股上市地产公司（不含ST类）购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9％，大幅低于2010年一季度160.1％的增速水平，也低于2005年一季度以来28.5％的平均增速。
　　
　　尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8％，低于行业水平，也远低于2010年同比增速331.4％。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率，另一方面大幅收缩投资，更加谨慎地面对后市。
　　
　　大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示，4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%，较3月21%的降幅继续扩大；一线城市4月同比平均降幅为41%，二线城市平均同比降幅约为59%。
　　
　　地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%，今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产4月实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降了16.9%和3.2%。
　　
　　信贷收紧加之销售回笼资金减少，房企资金链雪上加霜，开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地，一季度新增加地块仅15个，较去年一季度减少拿地10块，按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目，没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日公告获取了4幅地块和一个城中村改造项目之后，再也没有公告新购入土地。