楼市政策催化市场 房地产现多重市场反应

    【中国建材网】限购令一出，犹如唐僧念了紧箍咒一样，将这个市场的一部分空间禁锢了起来，不仅如预期般勒住了部分投资客的手，也将一部分刚性需求挡在了门外。政策的频繁颁布，犹如催化剂一般催生着市场的发展，开发商在适应着市场的同时也在找着政策的空隙来进行销售。
　　
　　但是市场就是市场，会出现很多不确定因素，但也会出现意料之中的事情，综合楼市政策颁布以来的市场情况，特做了一个市场的总结，以期对这个阶段的中国房地产市场能有一个比较清晰的解读。
　　
　　一、商改住
　　
　　限购令的颁布，使得一线城市最先体会到市场的寒冷，众多焦点都凝聚在了北京、上海等一线城市身上。限购令也的确在较短的时间内就体现出了其威力，让北京上海等一线城市的成交量迅速的有了反应，他们首先进入了楼市的冰冻期。开发商时刻都在洞悉限购令的影响，更是在较短的时间内找到了应对措施将商业项目改为住宅。武汉也存在商改住的现象，有62.1%的网民认为这是开发商在钻空子。56.10％网友对此不买账，认为“商改住”风险不小。32.93％网友表示会继续购买“商改住”住房，毕竟“商改住”项目总价还比较低。
　　
　　面对此情况北京市住建委等五部门联合特发出通知，叫停“商改住”，说明商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若将商用单位当住宅出售，将不能办理房产证。
　　
　　也有专家建议“商改住”居住成本较高，商业的水电、物业费都明显高于住宅；保值风险依然较大，商业项目的土地，使用期限一般是40年到50年，到期后的续期规定不太清晰，不续期可能性较大。另外，如果以后限购取消，高位买入的此类房屋就难保值。
　　
　　二、商业地产
　　
　　有句话说得好：“如果说住宅市场是关掉的那扇‘门’，那么商业地产就是被打开的那扇‘窗’”。
　　
　　在当下政策调控的宏观背景下，商业物业愈发替代住宅，成为投资者的避风港和价格洼地。而商业地产既可以享受租金收益回报的同时，又可以享受未来的保值增值空间，因此相比黄金、古玩等传统投资品，商业物业日渐成为市场的主流投资品。
　　
　　“4·17”新政调控力度史无前例，在“不转型即被淘汰”的市场压力下，与住宅相比仍处于政策“照耀下”的商业地产，成为规避风险的“香饽饽”，万科、华润、保利、中粮、绿地等地产巨头均以超过30%以上的资产比例杀入商业地产。
　　
　　二三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。一方面，二三线城市的商业发展水平较低，许多二三线城市没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场——shoppingmall。从人口数量来看，二线城市的人口在700万-1000万左右，三线城市的人口也在百万，商业需求多、购买力强。从经济投资回报来说，二三线城市拿地的费用要低于一线城市，虽然购买力或许不及一线城市那般强势，但是三线城市的低开发、运营的成本盈利比应该不会低于一线城市的成本盈利比。而且二三线城市的成长空间和成长弹性是远远高于一线城市的。随着城镇化步伐的加快和拉动内需政策的落实，二三线城市的潜力也正在逐步释放。