陈亮：从规划上看房地产的发展机遇和挑战

    【中国建材网】“从未来城镇体系的规划来看，每年要有40-50万的人口从农村转移到城市，而这些人就是房地产发展的刚需群体。除此之外，不要把房地产魔鬼化，更不要把房地产捧得太高。”
　　
　　从福建省城镇体系的总体规划来看，未来房地产行业存在着持续、有力的发展机遇；同时也不要忽略发展过于迅速、城市综合实力不高的挑战。
　　
　　首先是福建省未来房地产发展的机会，从未来城镇体系的规划来看，今后我省平均每年要实现1.3%-1.5%的城市化进展，也就是说每年要有40-50万的人口要从农村转移到城市。而这些人就是房地产发展的刚需群体。
　　
　　人口从农村转移到城市，要解决的一个重要问题，就是住的问题。每个市的住宅比例都不一样，但是按照正常的比例，一个人约有20-30平米的住宅量，保守估计城市化进展每年要给房地产带来800万平米的刚性需求。当然，除了刚性需求外，还有改善型的置业需求等。
　　
　　另外还有一个发展的潜力是城镇化和城市化带来的机会。
　　
　　金融危机后，经过了贸易政策、固定资产投资等政策后，我国有采取了通过拉动内需的办法来解决经济危机。而通过房地产来拉动内需是最有成效的。
　　
　　以江苏为例，一个人要实现城市化大约要20-25万的代价，福建省实现城市化的人均代价约17-18万，最基本、最简单的城市化代价也要10万/人。按照未来福建省每年城市化1.3%-1.5%的速度来算的话，至少也会产生400亿的效益。除了房产外的其他基础设施也会跟着发展，这样就可以拉动更多的内需。
　　
　　第三，福建是个生态比较好的宜居大省，在未来的发展中海有一块核心的趋势是吸引更多全国各地的人才跟人口来福建就业。这也是房地产发展的一个核心潜力。以泉州晋江为例，晋江地区本土人口和外来人口的比例是1:1，而福州目前大约是1:3，在加大对吸引外来人才、人口的力度的同时，可以产生对市场的需求，这也是未来房地产发展的一个潜在的机会。
　　
　　至于挑战方面，主要有两个方面。
　　
　　第一是发展过于迅速的问题。不要把房地产魔鬼化，更不要把房地产捧得太高。就像是开得过热的锅炉一样，虽然够热，但是不持续。如果房地产发展的速度上升到30%的话，要么中央来干预，要么自身也会垮掉。正常的发展速度应该是每年10%左右。
　　
　　第二个方面，就是城市的综合实力要提高。一个区域的发展需要诸多因素的支撑，持续的经济动力、足够的就业机会、良好的产业基础、良好稳定的生活环境等都是城市化发展的因素，还有城市的综合竞争力。城市的综合竞争力一旦弱于周边地区的话，人口就会外流，房地产需求也会相应地大幅度下降。