资金压力加大 房价涨幅继续回落

    【中国建材网】5月18日，国家统计局公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，持平的城市有5个。环比价格涨幅均小于1.0%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。
　　
　　作为最能反映房价近期走势的环比数据，是否显示出房价下行的脚步越来越近？
　　
　　调控不松懈
　　
　　成效初显现
　　
　　针对4月份的数据，上海居易房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，整体而言，房价涨幅仍在回落。
　　
　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，经过５个月的房地产调控，效果非常明显。首先有效遏制了部分城市房价上涨过快的势头；其次控制住了部分城市房价涨幅过快的脚步；最后是开发商的销售成交萎缩，市场上折扣幅度越来越大。
　　
　　与此同时，近期部分城市出现个别楼盘促销的热闹景象，似乎为4月份房价的运行提供了有力支撑。此前国家统计局公布的房地产运行情况也显示，4月份房屋成交量呈现出反常性的低迷。而作为“风向标”一线城市北京前4个月的住宅销售面积同比下降了32.3%。综合来看，当前楼市涨幅回落，显示出持续不懈的房地产宏观调控效果正在逐步显现。
　　
　　从土地市场的降温也可以看出这一点。中国城市地价动态监测系统的数据显示，今年一季度，主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米，其中居住用地价格为4349元/平方米，环比增长2.44%，同比增长10.23%，增幅均现收窄。
　　
　　然而，谢逸枫也提出，虽然房价涨幅回落的城市仍在增加,但是增加的数量比较缓慢，说明调控的效果还需要经过2至3个月的观察期。
　　
　　资金链成考验开发商
　　
　　“最后一道防线”
　　
　　“量跌价滞”能否向“量涨价跌”转变，当前的一大关键是——谁能“扛”得更久，开发商还是消费者？谢逸枫表示，开发商的资金链是否可以“扛”过5个月，支撑到10月份，成为考验开发商的“最后一道防线”。
　　
　　近来央行不断收紧流动性以及部分地区房贷细则的调整，的确给房地产开发企业带来了资金的压力。
　　
　　同时，多次上调存款准备金率，导致商业银行对贷款的发放日趋审慎，其中也包括住房抵押贷款，这些间接因素都使得房地产开发企业融资渠道紧张，融资成本上升。这道坎房地产开发企业能否过得去，各方都在观望。
　　
　　从4月份的数据中，本年资金来源增速的下降，显示出这一前景似乎并不乐观。杨红旭认为，本年资金来源同比增速在上月小幅回升后，再次转入下行通道。预期随着融资环境的继续恶化，这一指标将继续下行，估计增幅最低值将达10%左右。在资金链持续紧缩的压力下，未来几个月进行促销的房企会越来越多。
　　
　　虽然资金的压力将进一步加快开发商对房价调降的动力，但谢逸枫也表示，受到通胀、人民币升值及热钱流入和城市化的因素影响，房价下降的空间依然有限，预计最多下降10%左右。
　　
　　从部分楼盘通过打折促销立即吸引了大量购房者的热闹场面来看，当前需求的强大也将会支撑房价难以出现大幅下滑的现象。
　　
　　调控关键期
　　
　　警惕“回暖”说
　　
　　眼下的房地产市场仍处于僵持阶段，在这一敏感时期，近期市场上又出现了“回暖”之说。一些人往往通过短时期内个别楼盘促销的火爆场面，由此而散布楼市“回暖”的言论。实际上，从4月份的诸多数据来分析，诸多市场人士都表示短期内“回暖”尚不可能。即使房地产开发投资以及新开工面积继续保持较高的增速，我们也不能忽视保障性住房的支撑作用是非常重要的因素。楼市僵局的打破，有望从房地产开发商的促销开启。人们往往“买涨不买跌”，“回暖”之说往往会改变人们对楼市的预期，从而对楼市产生重要影响，因而值得我们警惕。
　　
　　然而，在4月份房价数据中，也出现了“上涨”的现象。谢逸枫表示，部分城市的房价涨幅反弹上涨的现象非常突出，说明调控遭遇到市场或人为的阻碍，导致部分城市房价上涨。
　　
　　杨红旭认为，4月份一线城市新建住宅价格环比上涨0.45%，涨幅大于二三线城市，这是持续下滑三个月后，涨幅首次重新扩大。这种价格涨幅扩大的态势，对于调控效果非常不利，若5月至6月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致新一轮调控政策的出台。
　　
　　谢逸枫表示，目前整体房价下降的空间比较小，不排除国务院会继续出台政策，防止房价上涨和涨幅过快的城市扩大，同时巩固好调控成果，继续加强房地产政策调控。尤其是直接干预房地产价格和收紧房贷政策及加快保障房建设，将成为下半年重要的实施政策。
　　
　　无论从政策层面上释放出的信号来看，还是专家的分析预测来看，当前房地产宏观调控不会有放松的可能性。而“一房一价”遭遇执行缩水，新政效果面临打折的现象，也意味着落实执行力才能让调控政策“掷地有声”，发挥功效。