限价政策 冲击楼市定价“潜规则”

    【中国建材网】在现行楼市调控政策下，开发商向主管部门申领预售许可证时，通常要求本批次房源价格不能高于前一批次的成交价，或者不能高于同一区域的均价。这一做法，完全颠覆了开发商在楼盘定价时传统的“低开高走”营销策略——
　　
　　5月17日，成都西面某楼盘3期再次推迟开盘时间。该楼盘营销负责人私下表示，主要原因是受制于限价政策，公司定价和政府指导定价之间存在差距，拿不到预售许可证，因而无法如期开盘。在调查中，记者发生，这一现象并非个例。一罗姓业内人士告诉记者，新房定价“就低不就高”，虽然这不是当地政府的明文规定，但如果申报预售的房源价格高于前期房价，或者高于同一区域的均价，预售证办下来的可能性微乎其微。另一位不愿透露姓名的营销负责人也透露，除了新申请预售的房源定价受影响外，对于在售房源，如果成交价超过政府指导价或者限定价，相关机构一般也不办理备案。
　　
　　对此，房地产专家杨继瑞教授认为，限价政策毕竟是非市场手段，这一政策执行的限期取决于房地产市场何时调控到位，取决于房价何时回归合理水平。如果每个楼盘新房源定价，都遵循最新的“就低不就高”原则，那么就有利于抑制房价高涨，有利于房价走向合理。
　　
　　顺应大势调整策略
　　
　　“低开高走”，这是开发商一贯策略，也是楼市定价的一大“潜规则”，如今受到限价政策带来的巨大冲击。成都房产营销策划人朱新宇认为，“低开高走”不仅是开发商的一种营销策略，也是房地产市场发展的一种趋势，同时也是一些大型楼盘的必然选择。
　　
　　他分析认为，从营销的角度说，购房者尤其是投资性购房者，买房往往是买预期，就是投资房价上涨的预期，而一个楼盘首期开盘为了能吸引更多的客户，往往都把一期价格定得相对较低，这便是所谓的“低开”。如果一期房源卖得好，后期房源售价自然就水涨船高，呈现出“低开高走”的格局。