房产开发商资金链断裂风险增大

    【中国建材网】资金来源增速连续8个月低于投资增速
　　
　　最新数据显示，今年1-4月，国内房地产资金来源增速为17.4%，而同期的房地产投资增速约为34%。对比可知，房地产资金来源增速远低于投资增速。实际上，这一现象已延续了8个月之久，这说明国内房地产企业的资金正被逐渐消耗。在国家收紧开发贷和按揭贷款的背景下，我们认为，如果房地产信托等自筹资金方式再受限，未来开发商的资金链堪忧。
　　
　　数据显示，今年1-4月，国内房地产投资增速为34.3%，较1-3月上升0.2个百分点；住宅投资增速为38.9%，较1-3月上升1.2个百分点。由于二季度开始，房地产投资额基数将明显变大，按照目前市场销售状况，预计投资增速将回落，但由于今年保障房投资预计将大幅增长，故全年投资仍有望实现较高水平。假设全年销售增速10%，保障房投资增长39%，我们预计，今年房地产投资增速可达到25%。
　　
　　从销售情况看，今年1-4月，全国商品房和住宅销售面积同比增速均大幅下滑，4月当月销售面积环比下跌超过20%。考虑到一、二线重点城市4月成交量较3月变化不大，则可推断，三、四线城市成交量下降明显。数据显示，今年1-4月，商品房销售面积、金额增速分别为6.3%和14.9%，较1-3月下降8.6和14个百分点；1-4月住宅销售面积、金额增速分别为5.8%和11%，较1-3月下降8.5和14.9个百分点。4月商品房销售面积环比降23.6%，住宅销售面积降24.3%。1-4月商品房与住宅销售均价分别为5664元/平方米和5309元/平方米，同比分别上涨6.5%和4.9%。
　　
　　目前房地产开发商的资金面不容乐观。今年1-4月房地产资金来源增速17.4%，较1-3月增速下降1.2个百分点，且增速连续8个月低于房地产投资增速。这说明资金正被逐渐消耗。具体来看，资金来源中的国内贷款部分今年1-4月增速仅为5.4%，占比18.9%，增速与占比均处在历史低位。此外，1-4月个人按揭贷款增速为-6.8%，增速连续3个月为负。我们认为，开发贷增速维持低位、按揭贷款增速持续为负，显示国家收紧开发贷和按揭贷款对资金面冲击显著，如果房地产信托等自筹资金方式再受限，未来房地产企业的资金链堪忧。
　　
　　【投资建议】
　　
　　目前来看，在销售减速、资金趋紧的背景下，房价必将得到明显控制。我们认为，当前地产股股价已经反映了房价下跌、销售下滑、资金链收紧等悲观预期，投资者可以考虑逐步加大对地产股的配置，继续推荐买入龙头股万科、保利、金地和区域股荣盛发展、首开、苏宁环球、中南建设、华业地产等。