一线城市房租高速上涨 "限购令"推高"涨租潮"?

    【中国建材网】随着物价上涨、“限购令”出台等因素的影响，今年全国多地区房租出现“涨租潮”。其中北京、上海、广州等热点城市房租连续两年快速上涨，今年一季度，部分城市房租同比增幅超过10%，有的甚至超过20%。
　　
　　有观点认为，租金快速上涨与房价居高不下、“限购令”等因素密切相关，同时也暴露出中小户型房源严重不足的结构性矛盾。专家指出，我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局，还需要加大楼市结构调整力度，同时要有效监管租赁市场的正常运转。
　　
　　一线城市房租快速上涨二三线城市升温
　　
　　“去年4月我在北京市西城区西便门租了一套63平方米的两居室，每月房租3200元，今年月租金提高到3600元。”在北京工作的李女士感叹，不知为什么房租涨的这么猛。
　　
　　家住丰台区角门南站附近的杜先生也面临同样的愁事。2009年6月，杜先生和三位同事在角门南站附近合租了一套90平方米的两居室，当时的租金是每月2400元。一年后，业主将租金上调了200元。不久前，接到中介业务员通知，从今年6月开始，业主又要涨钱，3600元没商量。房租一下子涨了千元。
　　
　　类似这样房租不断提高的事已是屡见不鲜。
　　
　　据记者了解，东部一线城市近两年房租和房价也是“水涨船高”，与此同时，二三线城市房租也逐步跟进上调。
　　
　　“京15条”出台以后，引发北京的房租上涨。据伟业我爱我家市场研究院的统计，3月中旬，北京市租赁市场交易总量环比3月上旬上涨了8.5%，与去年同期相比上涨了22.2%。北京市每套房租赁均价为3162元/月，与去年同期相比则上涨了16.6%。上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示，2月上海房屋租赁指数为1276点，较1月上升15点，涨幅比1月扩大1.03个百分点。高、中、低端租金全线大幅攀升。
　　
　　针对“限购令”出台后出现的房租上涨现象，北京市政府近期召开专题会议，表示将研究制定相关政策。
　　
　　据国家统计局调查总队的统计数据显示，今年以来，广州房租出现较大幅度的增长。2月份广州房租环比上涨1%，同比大幅上涨了21.9%。江苏省2月私房出租价格同比上涨12.5%。调查显示，这些城市的租金水平总体上的涨幅一般在3%到4%左右，其中学校周边区域和城乡结合部区域，上涨的幅度较大，一般在5%左右，最高的涨幅在7%左右。陕西省2月份私房租金同比上涨19%。
　　
　　国家统计局的数据显示，虽然3月份CPI同比5.4%的涨幅创下31个月来新高，但环比0.2%的降幅也是8个月来的首降。这一升一降看似矛盾，却揭示出今年以来物价上涨的新特征。居住类价格是物价上涨的另一推手。统计显示，3月份居住类价格同比上涨6.6%，涨幅位居CPI八大类价格第二。可以肯定的是，居住类价格同比上涨过快是推动目前CPI上涨的重要因素，仅次于排在第一的食品价格上涨。
　　
　　“虽然商品房价格不直接计入CPI，但对百姓的感受影响非常大，同时也会推高房租等居住类价格。百姓对票子‘变毛’的担忧，很大程度上来自前一阶段房价的过快上涨。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群向人民网记者分析。
　　
　　借“限购令”拉抬租金多种因素推高房租
　　
　　在业内人士和租房者看来，有不少因素在推高房租：其一就是有中介公司炒作“限购令”借机拉高房租。一位中介人员说，“京15条”对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求。
　　
　　“房子不好卖就涨房租，已经成了中介的惯例。”一位不愿透露姓名的业内专家表示。老房客被高租金吓跑，新房客接踵而来，又为中介带来一笔佣金。如此划算的买卖，涨价怪事频现也就不足为奇。近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段。中介劝房东提价现象普遍，有的片区甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。
　　
　　“结构性短缺”也是房租上涨原因之一。业内人士表示，许多大城市租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡：中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。
　　
　　从通胀的角度看，至少有两大因素推高租金：一是各类生活消费品价格明显提高，二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。
　　
　　“一些人把租金上涨归因于‘限购’，是不正确的”，北京中原地产市场总监张大伟表示，事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。
　　
　　“认为限购政策对房租没有影响的说法是缺乏依据的，限购政策也会导致房屋租赁价格一定程度的上涨。”中国人民大学城市规划与管理系叶裕民教授持有不同观点。他认为，其一，房屋租赁和房屋销售互相具有非完全替代品属性，房屋销售市场和房屋租赁市场是两个联动的市场，其供求关系可以相互转化，一旦住房销售市场的需求受到严格限制，部分市场需求，特别是住房的刚性需求部分将必定转向房屋租赁市场，从而提高房屋租赁价格。
　　
　　其二，限购政策同时限制了以再次出租为目的的投资性需求和投机性需求，而限制投资性需求势必减少房屋租赁市场的增量供给。综上两点，限购政策对租赁市场的影响是在增加需求的同时将少供给，如果保障性住房建设不能迅速跟进，双重因素将导致房屋租赁价格较大幅度上涨。
　　
　　“过高的房价成为改善居民住房条件、严重影响城市健康发展的一大障碍。”叶裕民表示，通过经济发展和产业转型提高居民收入水平。房地产市场价格的高低是通过房价收入比来衡量的，当一个城市的住房价格脱离了城市居民有效购买能力时，就可以认为该城市房价过高。城市经济学认为，合理的房价收入与家庭年可支配收入比是4：6。但是长期以来，中国的收入分配政策不利于提高低收入阶层的收入水平，导致中国城市普遍存在收入差距拉大，收入结构呈现金字塔型，大部分居民收入远未达到能够购买住房的收入水平
　　
　　“租房族”强烈支持抑制房租价格过快上涨
　　
　　“‘限购令’只是中介公司用于炒作房租的一个借口，中介公司才是最终的受益者，所以要在监管中介公司方面多下功夫。”
　　
　　网友表示，不少近期想要租房或者换租的人将不得不面临“涨租”的压力，这意味着对于预算紧张的中低端租客而言，今年有效租房范围较去年将进一步缩小。研究制定相关政策抑制房租价格过快上涨很有必要，这样可以解决租客们的租房选择范围小的问题。房租也是炒房者的主要收益，所以控制房租非常重要。
　　
　　也有网友认为，“房价久调不下，一定程度上也支撑了房租上涨。要通过持续调控改变房价只涨不跌的预期，这是遏制租金过快上涨的根本。希望在抑制房租价格上涨同时，让房价降下来。”
　　
　　“每年这时期都是租房的高峰期，租房者主要是三种人群，即外来务工人员、新就业的高校毕业生以及工作调整的白领。租房需求扩大而房源却相对较少，房租自然水涨船高，扩大租赁房源才是正解。”网友为平抑房租支招。
　　
　　网友建议，“现在租赁房供应整体还是比较充足，但目前的问题是住宅户型偏大，中低租金的中小户型太少。中小户型成为炙手可热的出租房源，租金也就顺理成章的上涨。要多建设一些中小户型租赁房，租金自然也就下来了。”