房地产观察：房产调控加速行业整合

    【中国建材网】对房地产业的调控一直是政府、开发商和百姓关注的热点。近期密集出台的调控政策，已初步实现了对房地产业从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等方面的控制。最近又传出国家发改委拟对商品房住宅领域实施反暴利规定，更加表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期。从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或涨幅趋缓。
　　近期有媒体报道称，深圳、北京等一线大中城市部分楼盘已出现大幅跳水，最高降幅20%以上，其它二线城市也相继出现了不同程度的下调，而三线的城市由于受成本上涨拉动，房价大都有一定程度的上涨，但其涨幅已明显放缓。具体到我省来说，在调控目标和限价的调控措施出台后，兰州楼盘的销售几乎完全停滞，其他市州也在为细化限价等调控措施做准备，房屋销售惨淡。目前这种情况表明，调控对房地产行业的影响巨大，表证有如下几个方面：
　　首先是市场持续低迷。自去年4月份以来，国家一直持续对房地产进行调控，政策不断出台，使得一线大城市的部分楼盘价格开始松动，并且逐渐向中小城市蔓延，虽然包括兰州在内的很多城市的房价并没有出现下降，但房屋价格涨幅明显缩小。经过一年多的调整，甘肃房地产市场的普遍现象是：房价松动的同时伴随着成交量的萎缩，导致房地产市场持续低迷。在购房者买涨不买落的购买心态影响下，使得房地产市场连续半年持续低迷，从而也使得大量房地产开发企业不同程度地出现资金困难等问题。许多企业为了加快资金周转，被迫采取降价或优惠促销等销售措施。但相对于前些年房地产市的热销火爆，今年的房地产市场可以说很疲软，房地产企业的日子并不好过。
　　其次是随着保障房等多渠道住房供给体系的形成，商品房价格上升受到遏制。目前房地产市场除了商品房之外，解决住房问题的供给渠道相对单一。相关专业人士认为，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上应充分考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。从此意义上说，加强保障房建设也是弥补房地产投资下降的主要举措之一，因为加大保障房投资力度，将有利于控制高房价，减少恐慌性需求，有利于房价和销量上升趋势得到更好的延续。
　　在日前召开的甘肃省房地产商会相关会议上，与会开发商认为，房地产市场在2011年的大部分时间里处于调整状态，使房地产新开工面积在一个较长时期内保持较低水平，进而使得2012年以后房地产的供应显著减少，需求缺口增大，会加大房地产价格上涨的压力。此时如果有较为充足的保障性住房供应，应当可以部分平抑这种显著的需求缺口。国家今年加速保障房建设，都将对当前的房地产市场产生重大的影响。
　　再次是银根紧缩，房地产面临艰难。房地产行业历来都是一个高借贷率的行业，其主要资金来源于银行。在调控政策中，信贷调控无疑是主要的手段之一。国家一方面不断提高银行贷款利率，加强对房地产行业的贷款控制；另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，融资将趋向多元化，其开发成本也将大大增加。但就甘肃的房地产企业而言，其融资渠道非常有限，方式单一并高度依赖银行，目前还没有形成多渠道的资金来源发展模式，所以受到的打击更大，企业资金链断裂。在激烈的市场竞争中和目前的市场状况下，房地产企业如何生存就成了第一要务，也就谈不上发展壮大和塑造品牌。一些资金规模小、缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰，实力稍雄厚的、在资金供给上能够勉强维持的企业，也许会在艰难前行中迈出小小的步伐。