安居型商品房对深圳房地产市场的影响

    【中国建材网】2011年4月2日深圳市政府常务会议原则通过了《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），标志着深圳安居型商品房建设正式启动。根据《暂行办法》的规定，深圳未来安居型商品房的建设面积不低于商品住房建设面积的30%。根据《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》中的要求，深圳未来5年保障房的建设量为24万套，其中安居型商品房建设量16万套，占整个保障房建设总量的66.7%，安居型商品房将成为深圳保障房的主体。
　　
　　世联研究认为，安居型商品房形成供应之后，将会对深圳商品住房市场造成较大的影响。主要原因如下：
　　
　　一、安居型商品房的保障对象与商品房的购买者存在较大的交集，特别是小户型商品住房市场将受到较大冲击。
　　
　　根据《暂行办法》的规定，连续缴纳社保5年以上（经认定为人才的，连续缴费3年即可）、之前未享受过任何购房优惠和拥有过自有住房的深圳户籍居民，即可申请购买安居型商品房。
　　
　　《暂行办法》对申请人没有设置资产门槛，因此部分经济实力较强，但之前没有购房的客户也可以购买安居型商品房；《暂行办法》中同时明确规定，安居型商品房60%面向“人才”提供。这部分政府所认定的人才，普遍具有较高的学历、较高的技能和较高的收入，购买力也相对较强。这两类人群，都是商品住房的有效潜在客户。安居型商品房入市之后，将以其较低的价格和较低的申请门槛，吸引这部分客户转而购买安居型商品房，直接降低了普通商品住房的市场需求。
　　
　　安居型商品房对不同面积单位的普通商品住房的影响也不一样。总的来说，安居型商品房对小户型普通商品住房市场的影响最大。一方面，小户型的普通商品住房市场，首次置业者所占的比重最大；另一方面，安居型商品房均为中小户型单位，与普通的小户型商品住房存在较高的可替代性。较大的客户交集和较强的产品替代性，使得小户型普通商品房市场较易受到冲击。而大户型的普通住房市场的客户多为二次置业的改善型需求，客户本身不具备购买安居型商品房的资格，且大户型的普通商品住房与小户型的安居型商品房几乎没有可替代性，因此预计这类市场所受的冲击较小。