限购显“挤出效应” 部分城市房地产再现涨价势头

    【中国建材网】３月２８日电近期，国内部分城市房价仍处在上升通道，一些城市持续实施限购商品房的调控政策，一部分购房需求从这些城市“被挤出”后，逐渐向非限购的周边地区分流，推高房价的势头明显。业内人士指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，持续加码的调控政策能否奏效有待地方政府加大调控力度。

　　小涨幅堪比大涨价

　　２月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过１．０％的城市有７个，其中福州环比上涨１．５％、同比上涨５．３％，厦门环比上涨１．４％、同比上涨６．６％。

　　进入３月，福州、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州住宅交易报告显示，３月份楼市“转暖”，截至３月２６日，福州城区商品住宅成交量突破１４００套，约比２月份增长了５０％。预计３月份，福州城区商品住宅成交量将近２０００套，达到近５年来月均成交量的平均水平。

　　记者日前走访福州部分楼盘发现，高层“套种”别墅、小户型精装修等都成为开发商涨价的硬道理。在福州市城乡接合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积２５万平方米，别墅用地约占了三分之一。从２００８年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出２０多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米５０００元涨至现在１．３５万元，今年１月到３月间就上涨了６００元，而月均涨幅显示才２％左右。

　　业内人士指出，虽然从去年下半年以来至今，不少城市的房价涨幅是降下来了一些，但由于房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，房价降不下来，说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。春季是投资的旺季，也是房地产商拉升房价的时节。去年同期，据福州市房管部门统计，福州房价在上半年内就涨了３０００多元，创下历史新高。今年以来，福州市区有２０多个楼盘取得预售许可证，其中１２０平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”足可见开发商“好货沉底”的市场操作，或将再次快速助推房价。

　　限购令显“挤出效应”

　　温州、福州等城市在去年１２月底继续执行限购商品房政策。记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。

　　福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从２００９年１０月至２０１０年１０月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米５０００元跃升至６０００多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在２０１０年底迅速飙升至每平方米７０００元以上。

　　记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米８０００元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

　　类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米１万元。售楼部工作人员告诉记者，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。

　　“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为，市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。

 
　　遏制高房价关键在执行力

　　业内人士及专家指出，近几年的市场经验表明，房价在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前，应警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，一系列的房地产调控政策能否有效得到落实，关键看地方政府的执行是否到位。

　　王阿忠认为，眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。在目前已经执行限购的城市中，大部分城市仍允许居民可再新购一套住房，但该政策存在一些模糊地带亟待明确。比如包括福州、厦门在内的大多数已执行限购政策的城市对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内都未有明确的可操作细则。

　　国务院今年初出台的“新国８条”调整贷款首付比例、税收等政策，进一步提高了炒房成本。浙江大学金融系副教授景乃权说，地方政府不能仅仅停留于这些政策本身，还应看到造成炒房难遏的根本原因之一，就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足。创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，地方政府及有关部门在改善投资环境等问题上需要更多考虑。

　　中央已决定今明两年各建１０００万套、５年内建设３６００万套的保障性住房。徐峰指出，地方政府不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭。各地只有切实扩大住房市场的有效供应，尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多、而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，特别是加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价快速上涨。

　　大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价调控目标。据公开披露的信息，截至27日，仅有近40个城市公布了房价调控目标，且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，因此被认为是在强化房价上涨预期。

　　房价调控大限将近 全国近40城市公布调价目标未见降字

　　今年2月，国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。

　　离这一大限还有一周，本报记者调查发现，全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字——绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。