新拆迁条例补偿标准提高 地方土政策亟待清理

　　因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。从本溪强拆命案、到宜黄拆迁自焚事件，追根究底，问题都出在了补偿不到位上。

　　1月21日起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新拆迁条例)明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

　　这一新的补偿规定，强调了三点：一是按市场价格补偿；二是基准日为“征收决定公告日”；三是要经过评估。

　　新拆迁条例的施行，意味着此前地方出台的法规规章，凡与之不符的，都应废止或修改。

　　记者通过采访业内人士发现，与新拆迁条例冲突的地方立法还真不少。

　　新拆迁条例：按市场价补偿

　　本溪市规章：按平均价补偿

　　《本溪市城市房屋搬迁管理办法》(以下简称本溪拆迁办法)去年8月15日公布，施行才半年，就面临修订。

　　本溪拆迁办法第三十条则规定：“住宅房屋货币补偿标准，按照市房产行政主管部门公布的上一年度与搬迁区域同土地级别普通商品住房平均售价确定。”曾担任本溪拆迁命案张剑辩护人的律师王令分析，这一“按平均价补偿”的规定首先违反了按市场价补偿原则；其次，“上一年度”这一基准日的选择也与新拆迁条例冲突，补偿费用的评估日应该是“征收决定公告日”。再次，房产主管部门公布的住房售价不能直接作为补偿依据，而应该是有资质的评估机构按市场价评估。

　　王令律师告诉记者，根据下位法遵从上位法的立法原则，本溪的上述补偿条款应该被认定无效。

　　新拆迁条例：按市场价补偿

　　重庆市政策：每平米330元

　　据媒体披露，在唐福珍拆迁自焚案中，最终让唐福珍走上自焚不归路的恰是当地过低的拆迁安置补偿标准规定。

　　公布于2008年4月23日的《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》，对重庆全市的征地补偿安置标准做了调整，明确农村房屋拆迁补偿最高按照每平米330元的价格标准补偿，而当时唐福珍遭拆迁的房屋所在地、成都市金牛区的商品房平均价格已经高达6000元每平米。

　　著名房地产律师秦兵指出，补偿标准过低是地方拆迁补偿土政策的普遍特点，也是各类拆迁矛盾的最集中点。上述像重庆市那种脱离市场实际情况，自行制定过低补偿标准的土政策应该尽快废止。

　　新拆迁条例：被征收人选定评估机构

　　芜湖市规章：储备中心指定评估机构

　　以往在拆迁人与被拆人达不成协议的情况下，一般都采取拆迁人委托评估机构进行评估的办法，而评估出来的价格不但不被拆迁人认可，而且比当地房产行政主管部门公布的商品房平均售价还要低很多。为此，评估机构的独立性、公正性广受质疑。

　　在芜湖的地方规章《芜湖市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实施办法》中，就规定地价评估机构由市土地储备中心来指定。北京盛廷律师事务所的张兴奎律师认为，各地土地储备中心一般既负责土地征收，又负责房屋拆迁，由其来指定地价评估机构，其公正性实在值得怀疑。根据新拆迁条例规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，像芜湖市这种土储中心指定评估机构的土政策应该得到清理。

　　新拆迁条例：可以选择货币补偿，也可以选择房屋调换

　　天津市规章：原则上一律货币安置

　　《天津市危陋房屋改造还迁安置住房出售办法》规定：“凡列入危改计划的项目进行拆迁安置时，原则上一律实行货币安置。”律师王令指出，这种措辞的修订隐含着地方政府对“腾龙换鸟”式城市开发模式的默认和对居民回迁权的否定，反映了对被征收人的不尊重。

　　根据新拆迁条例的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权置换。“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”

　　显然，天津市上述规定应该及时修正。