聚焦楼市第三轮调控：限购升级为禁购

　　聚焦第三轮调控
　　
　　房价不降，调控不止。
　　
　　1月26日出台的“新国八条”再次验证了这句预言。第三轮调控大幕已经拉开。二套房首付比例升至六成，限购令再次升级，首次要求地方政府确定房价控制目标……显然，第三轮调控的严厉程度已经超过了被称为“史上最严厉”的第一次调控。2月16日，京版调控细则出台，不仅将8条细化成了15条，而且将外地人限购年限扩至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，严厉程度远超“新国八条”。
　　
　　要点1
　　
　　首次要求确定房价控制目标
　　
　　1月26日，“新国八条”在业内人士的预言和购房人的期盼中，如约出台。信贷、限购、土地、保障房、税收、问责……各方面一个也不少。比起前两轮调控，“新国八条”言辞责之更切，目标更为明确，程度更为严厉，其中，对地方政府的要求更是提升到新的高度，首次提出“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。并将该条文放在了第一条的显著位置，进一步表明了中央政府对房价调控的决心和力度，这对改变某些地区明显的地方政府调控不作为的现状，将是有利的促进。
　　
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。
　　
　　在首次提出确定房价调控目标的同时，“新国八条”进一步细化强调了问责制。规定，“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。”
　　
　　【影响】北京、上海、广州、苏州等地方政府已经在积极研究住房价格控制目标的确定工作。1月26日，北京出台落地细则“京十五条”，虽然尚未公布房价调控目标，但有业内人士透露，一季度披露应该无虑。上海方面则表示，将在3月份公布调控目标。
　　
　　要点2
　　
　　二套房首付比例提至六成
　　
　　继2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以后，“新国八条”再次将二套房的首付比例提至六成以上，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时规定，“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”
　　
　　值得注意的是，商业银行在执行该政策时，依然有上调的空间。
　　
　　有业内人士提出，每提高10%的首付，就能消灭20%的潜在购买需求。首付的提高，使得房地产投资杠杆率越来越低。以二套首付60%计算，杠杆率仅为1：0.6，而2009年首付仅两成，杠杆率达到了5倍。这对投资和投机购房者而言，无疑是进一步的打击。因此，将会有更多的房源被让出来给真正需要住房的购房群体。
　　
　　【影响】各大银行已经开始陆续按二套房首付六成、利率1.1倍的政策执行，并且五大行都取消了首套房的利率优惠，改为按基准利率贷款。
　　
　　要点3
　　
　　限购升级为禁购
　　
　　自从2010年4月，北京细化“国十条”出台了“限购令”后，“限购令”俨然已经成为调控法宝，在全国30多个城市落地开花，成为打击投资和投机性购房最有力的工具之一。
　　
　　“新国八条”采用了最严厉深圳版，规定“对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。如此严厉的政策表述，某种意义上，使得原本的“限购”升级为“禁购”。
　　
　　“地产少壮派”创始人、资深家居行业观察员王智中认为，如果严格执行该政策，将会造成“有钱买不到房”的情况，只有首次置业刚性需求和本市户籍的二次改善需求得以幸免，异地购房、多套存房将被打击。“事实上，异地购房、二套以上的置业者是市场的主体，这一条就打掉约50%的市场份额，对于北京和天津这样的城市甚至更甚。”
　　
　　同时该政策要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”有媒体预计，这将使得执行限购令的城市将扩大到70余个。
　　
　　北京市房协副秘书长陈志表示，“限购”矛头仍然对准投机、投资。限购的做法是合理的，因为一个家庭购买两套、三套房，意图很明显，不能说绝对是炒房，但多套以上必然就是一种投资、投机行为，而住房消费应该控制在合理的范围内。所以，必须通过政策实现住房居住功能的最大化，将金融功能最小化。限购将能直接达到这样的目的。
　　
　　【影响】
　　
　　杨红旭指出，限购严厉程度升级，已经出现限购令的20多个城市将被迫重新调整口径，因为除深圳外，它们以前都规定居民还可新购一套。这就意味着，2011年大城市中很多家庭都已没资格再购新房了。杨红旭认为，在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况，将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。
　　
　　要点4
　　
　　大力狙击房价炒作
　　
　　房价炒作现象中，一直有两股力量，一股是来自投机者的炒作，利用快进快出牟取暴利，另一股则是由开发商和代理机构联合进行的炒作。前者比较显性，后者比较隐性，通过销控的手段，逐步抬升房价，或者以“定位高端”为由头，标出高于市场均价的价格，从而带动区域价格上升。
　　
　　“新国八条”针对这两种投机行为，予以准确狙击。对个人炒作者，规定“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。对于有抬价行为的开发商，则施以“土地增值税”的杀手锏。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
　　
　　【影响】北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，该措施点中了房价的死穴，实际上等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分天价楼盘，它们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖3万一平方米和卖4万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。如果没有暴利，开发商又如何会追求高价？没有高价楼盘的标杆效应，楼市涨价又如何能够一波又一波的掀起高潮？
　　
　　>>特别关注·【京版调控细则】
　　
　　京版限购超5年
　　
　　2月16日，北京市关于宏观调控座谈会召开，京版“国八条”出台，不仅将8条细化成了15条，而且将外地人限购年限扩至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，严厉程度远超“新国八条”。
　　
　　对此，北京中原三级市场研究总监张大伟认为，相比之前的两轮调控政策都是增加投资需求的成本，逐步抑制投资需求，第三类调控的北京落地细则严格限购政策。本地限购第三套外地限购第二套，已经抑制市场过百万家庭的可能购房需求。相比国家版一年的纳税证明更是严格至5年，这一要求将使得投资需求在北京市场归零。北京作为首都出台的政策明显严格于上海等城市，调控的效果也将更加明显。
　　
　　保障住房体系确立中
　　
　　北京政府采取了最严厉的手段限制外地人炒作购房，与此同时，大力加强保障房的建设工作。
　　
　　在调控细则中，明确表示，要“逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系”。计划在“十二五”期间建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。其中，2011年北京市的保障性安居工程目标任务，是通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。
　　
　　>>政策背景
　　
　　连连重锤雷霆出击
　　
　　三轮调控依次递进，市场再度掀起轩然大波。但是，第三轮调控是否能成为“最给力”的楼市调控，是否能控制住几欲脱缰的房价，仍要看最终的效果，否则，还有第四轮调控。
　　
　　从“新国八条”的条款看，再次对商品住宅市场上存在的投资投机性购房予以严厉打击，二套房首付提至六成，限购令扩至“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，预计涉及70多个城市。而北京把对外地购房者的限购期限扩至5年，更是令市场震惊，“政府已经在出狠招”的认识，逐步成为共识。
　　
　　限购令将购房需求进一步限定在首次置业的刚需和真正的改善性居住需求上，同时，也在试图引导住房需求，改变部分年轻人刚就业就想买大房的想法，也将进一步挤压有钱人的投资性需求。
　　
　　继“新国八条”的雷霆之后，2月8日晚，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。加息不仅令购房者倍感压力，也同样让2010年赚得盆满钵满的开发商颇感压力。据悉，某知名房企甚至开始计算年内加息4次会对企业造成的影响。
　　
　　第三轮调控加上第三次加息，2011年的房地产市场很难复制2010年的辉煌。