土地70年到期无偿收回引争议 沪回应不会一刀切

　　提要：近期上海规土局发布的一则土地预申请公告中，所标明的土地使用期限到期后，“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”的条文引起了房地产界的广泛关注。
　　
　　本报记者王海春上海报道
　　
　　近期上海规土局发布的一则土地预申请公告中，所标明的土地使用期限到期后，“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”的条文引起了房地产界的广泛关注。
　　
　　而土地使用权到期后，究竟何去何从？对此，上海市规划和国土资源管理局(下称“上海规土局”)相关人员表示：“土地在使用期满后可申请续约，多数土地会获得继续使用的审批；但一些地块出于区域发展和公共利益的需要，按相关规定可启动收回程序。”
　　
　　使用权到期可申请续约
　　
　　1月16日，上海规土局网站上发布了一则公告，与以往上海土地使用权出让公告相比有了一些新变化。公告对“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的使用期限到期后如何处理做出这样的表述：“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。
　　
　　而这也在社会上引发了一场争论：是不是70年土地使用权到期后，房屋都要被无偿收回呢？对此，上海市规土局在1月18日专门发布了一则澄清公告。
　　
　　上海规土局在公告中称，对收回的土地，是指那些“出让期限届满，而土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施。”
　　
　　记者在采访中了解到，以前上海在商业地块出让时，均会标明土地使用权的期限，并做了关于收回的一些条件规定。“住宅地块这样明确说明70年使用权到期可能会收回的，倒是不多。但即使是商业地块使用权到期了，也并不意味着政府就会无条件收回地块上附着物的使用权。”上海久银投资土地部经理赵豫川告诉记者。
　　
　　上海规土局相关人士告诉记者，对土地期满后的处理方法，并不会采用一刀切的做法。
　　
　　那么一些土地的使用权到期后，会如何处理？“按照国家相关规定，住宅用地到期后在满足一定条件的情况下，是可以申请自动续约的。”上海市规土局工作人员1月19日告诉记者，有关“土地使用期满70年无偿收回”的说法，规土局已经在1月18日网上刊登的通知中，说明得比较清楚了。
　　
　　上海规土局在澄清公告中表示，土地使用者需要继续使用已出让土地的，应当在使用期届满前的一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。
　　
　　对上海规土局做出的解释，沪置房产市场总监付琦在接受记者采访时指出，上海规土局1月18日的公告对期满的土地，已经对什么情况收回和如何续约做出了说明。“首先，土地使用期限界满前都要提出续约申请，一般情况下是会通过批准的。而有两种情况则可能会被收回：一是因社会公共利益需要未获批准的，二是没有提出续约申请、不交纳下一时期土地使用租金的。”付琦表示。
　　
　　无偿收回有特定条件
　　
　　今后上海其它地块在出让时，是否也会做出类似的说明？
　　
　　“我们目前还没有接到上面的通知。现在进行的预申请地块仍然是按过去的条件来执行的。当然一些位置比较特殊的地块，如果开发商对区域的规划和未来发展有疑问，竞买者可以在土地出让的答疑会上提出来，自己做判断。”上海市土地交易所土地竞买科一位工作人员1月19日告诉记者。
　　
　　实际上，70年的土地使用权在业内并不是什么秘密，而这一问题也因其复杂性而被暂时搁置下来。
　　
　　“其实以前在一些住宅地块出让的时候，开发商与土地出让方在合同上也都会注明土地的使用权。只不过以前大家不太关注，现在这个时期，也不知为什么会一下成了社会关注的焦点。”上海一家大型房企高层向记者表示。
　　
　　实际上仍存在一种情况，土地使用期限到期后，即使向房管部门提出续约申请，却仍然可能收回土地。业内人士指出，这与区域规划和发展有很大关系。
　　
　　“有一些地块如果因城市发展需要，区域功能也发生了重大变化，那么土地的使用也要做相应改变。而城市规划是要通过人大审议通过的。这种情况下有一些到期的土地即使提出续约申请，极有可能因公共利益而不被批准，收回使用权。”赵豫川指出。
　　
　　同策房产夏宇在接受记者采访时也指出，虽然房产一向被认为是一种比较安全的投资品，但包括土地使用权和房产税等可能出台的新规定，却提醒投资者在投资的时候，要审慎一些。“因为今年房产调控的政策并没有松下来的意向。各种措施加到一起，让一些投资者开始担心楼市究竟会走向何方。土地使用权的消息，其实是对投资者敏感的神经，做了一个新的提醒。”