存量淘金：地产、并购、不良资产谁主沉浮？

　　由于资管新规影响延续等因素，2019年中国股权投资市场的募投环境相比2018年更加严峻。在市场下行周期中，存量市场还有哪些投资机会，不良资产、地产、并购、PE二级市场谁主沉浮？不同资产类别的投资中，有怎样的投资纪律和标准，如何在不确定的外部环境中把控风险？

　　11月20日，在南方财经全媒体集团指导、21世纪经济报道主办的“第九届中国创新资本年会”上，来自弘毅投资、基石资本、弘基金、鼎晖投资、金茂资本、鼎一投资等的诸多嘉宾围绕此话题进行了讨论。

　　弘毅投资董事总经理鲍筱斌：专注投资一线城市的存量商用物业

　　弘毅投资是一家综合性的投资管理公司，业务包括PE、地产金融（RE）、公募基金、对冲基金等。我主要负责其中的地产金融业务，目前我们在这块有两只美元基金、两只人民币基金。

　　我们在地产金融领域的投资策略很清晰：专注一线城市的存量商用物业。目前我们管理的几百亿资产大都是配置在北京、上海、深圳和广州，主要集中北京和上海有增长潜力的核心区域。

　　具体来说，我们的投资主要集中在三个方向：一是我们认为有升值潜力的存量部分，老旧资产的升级改造；二是压力资产，即处在压力状态下的资产，但未必是不良资产；三是区域具备新经济增长潜力，资产价值可运营提升。

　　关于做投资的纪律性，我的理解是首先要建立自己独特的优势，形成专业优势，这样在别人出现风险时，你能掌控机会。别人有机会的时候，你能放大投资的效益。

　　具体一点讲投资方法，第一要打造和紧守自己的能力圈，打击甜蜜点，弘毅做地产金融投资最突出的特点是，我们建设了经市场充分检验的强大的资产运营能力。现在虽然市场出现了一定的压力，但弘毅管理资产的出租率、租金比例都较去年有很大的提升，原因在于我们有强大的运营能力，深度挖掘市场，多维度提升资产价值。

　　第二，做不动产投资，一定要管理好杠杆，这是一个重要的纪律。据我所知，有些机构在国内做不动产投资用杠杆的很高，这样市场一波动，资产的流动性和安全性就会出现风险。

　　第三，一定要做好周期管理，在投资组合中管理好流动性，这点在不动产投资中也是非常重要的。不动产投资市场一定有波动，资产价格会有高点和低点，如果你能穿越周期，又有适当的流动性，就可以获取很好的回报。

　　基石资本总裁范永武：投资高确定性的龙头企业

　　基石资本主要聚焦在科技技术、医疗健康、消费服务和文化娱乐领域做投资。目前我们很注重投资的确定性。比如在我们重点布局的先进制造业，我们最近刚投了一个做自动物流设备的项目，这样的企业可能现在市场不是那么旺，但成长性是确定的。因为无论经济如何下行，物流自动设备的进口替代趋势是挡不住的，该行业每年有15%的增长率，远高于GDP的增速。

　　基石资本还注重向产业链上下游延伸，进行并购投资。做并购，首先，细分赛道的选择非常重要。一是看行业是否有发展前景，二是看是否能通过并购提升价值。以基石为例，我们通过控股式并购，3年时间就从无到有地建立起了一家全国排名前十的连锁零售药房