建筑材料的主要成分材料构配件及报审表建筑物独立基础

　　对统一项目里差别范例的修建物地盘本钱是根据修建面积分摊的

　　对统一项目里差别范例的修建物地盘本钱是根据修建面积分摊的。统一清理单元差别范例按修建面积法。

　　属于多个清理单元配合发作的扣除项目金额，准绳上按修建面积法分摊，如没法按修建面积法分摊，应按占空中积法分摊或税务构造确认的其他公道办法分摊。

　　1.关于统一修建物中包罗差别范例房地产的，该当起首肯定该修建物占地的总地盘本钱，然后按照该修建物中某一范例房地产修建面积占该修建物总修建面积的比例分摊地盘本钱：

　　修建面积法是地产项目本钱分摊的最根本的办法，也是最主要的一个办法，其他本钱分摊办法均以修建面积法为根底衍生出来的。

　　有的处所划定统一清理单元本地盘本钱分摊只能接纳修建面积法，有的处所许可地盘本钱采纳层高系数法分摊等等。各地划定所在多有、八门五花，接纳差别的分摊办法，所计征的地盘增值税税额存在较着差别。

　　4.关于裙楼地盘本钱的分摊修建质料的次要身分，裙楼与主楼为统一根底（即根底对裙楼和主楼均有承重感化）的，则裙楼和主楼应作为统一修建物计较分摊；裙楼与主楼各有自力根底的应作为自力占地的修建物计较分摊。

　　对占地相对自力的差别范例房地产，能够按该范例房地产占空中积占该项目房地产总占空中积的比例计较分摊地盘本钱。

　　赣地税发[2008]76号，征税人获得地盘利用权所付出的地价款和按国度同一划定交纳的有关用度及地盘征用和拆迁抵偿费，别离按征税人获得的一般室第、其他范例的房地产的贩卖支出停止分摊。

　　层高系数法是以尺度层高为基准（基数为1），按其他房产的层高计较出系数，作为各房产分派负担本钱的总系数。即操纵层高系数来平衡分摊因为层高纷歧样而影响的修建本钱。

　　因而可知，只需是公道的办法企业都能够接纳。并当场盘本钱分摊相干事项连结与主管税务构造的有用相同质料构配件及报审表。在挑选本钱分摊办法时要遵照税法并公道比力，择优挑选对本身经济长处最大化的本钱分摊办法。

　　第二歩、关于盈余混建的差别范例房地产，该当起首肯定混建衡宇占地的总地盘本钱，然后按照混建衡宇中某一范例房地产修建面积占该项目混建总修建面积的比例分摊地盘本钱。

　　3.占地总面积为可以让渡地上修建物占空中积之和，不包罗门路、绿化等大众设备用空中积。关于自力占地的差别范例房地产质料构配件及报审表。

　　c.其他范例项目应分摊的地盘本钱=∑(每栋房地产其他范例项目修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分摊的地盘本钱)

　　2. 分期开辟的，起首根据本期局部本钱工具占空中积占开辟用地总面积的比例停止分派，然后再按某一本钱工具占空中积占期内局部本钱工具占地总面积的比例停止分派修建质料的次要身分。

　　在肯定面积数据的同时，为包管终极利用的分摊办法对企业最公道、最有益，这些办法，在详细使用的时采纳全布列（有能够的话）的方法一一排查，挑选一种最合适本企业的分摊办法。

　　部门省市立异了其他本钱分摊办法，该办法属于地区性政策，实践操纵中需求主动和本地税务构造和谐与相同。比方银川的本钱加成法质料构配件及报审表、江西的贩卖支出比例法、南通的售价系数法

　　大众配套装备费的分摊，应按照实践利用状况确认分摊办法。假如局部归部分业主共有或局部用于非营利性社会大众奇迹，不成售修建面积分摊的本钱为0，可售修建面积承担局部配套装备费。假如只是部门归部分业主共有或部门用于非营利性社会大众奇迹，不成售修建面积就应按比例分摊配套设备费，可售修建面积只承担部门派套装备费。

　　地盘本钱占房地产项目开辟本钱30%阁下，占比最大，是最次要的本钱项目。因而，房企该当正视开辟项目地盘本钱分摊核算，准确实行征税任务，防控地盘本钱分摊不妥的税务风险。

　　国度税收政筹谋定，地盘本钱，普通按占空中积法停止分派，假如确需分离其他办法停止分派的，应商税务构造赞成。而处所省市税务构造为了避免企业经由过程自在挑选分摊办法操作避税空间，常对房企地盘本钱分摊办法的挑选赐与限定。

　　2.地盘本钱起首按可以让渡修建物占空中积占可以让渡修建物占地总面积的比例计较分摊；统一修建物中包罗差别范例房地产的，再根据各范例房地产修建面积计较分摊。

　　衡宇修建面积测绘陈述系由本地房管所出具的测绘陈述，也是税局认定的地盘增值税清理修建面积数据滥觞，包罗了清理单元内差别范例开辟产物的面积数据，次要存眷的是此中一般室第、非一般室第、贸易、公开车库及大众配套设备修建面积数据。

　　预算造价法分摊利钱本钱时，留意工夫节点。即利钱本钱化工夫的出发点和起点，要分段计较，刊登明细账。

　　3.统一清理单元发作的扣除项目金额，准绳上应按修建面积法分摊。关于征税人可以供给相干证实质料，零丁签署条约并自力结算的本钱，可按间接本钱法归集。

　　同时我们也能够从“修详规”中留意察看一些主要信息，比方能否存在红线外本钱收入、红线内能否存在多个项目或多个分期项目，能否存在应分派的跨项目或跨期大众配套本钱收入等等。

　　a.一般室第应分摊的地盘本钱=∑(每栋可以让渡修建物一般室第修建面积÷每栋修建物可售修建面积×每栋修建物应分摊的地盘本钱)

　　2.分期开辟的，起首定期内本钱工具修建面积占开辟用处所案修建面积的比例停止分派，然后再按某一本钱工具修建面积占期内本钱工具总修建面积的比例停止分派。

　　1.一次性开辟的，按某一本钱工具修建面积占局部本钱工具修建面积的比例停止分派。按照本期开辟的修建面积占总修建面积的比例计较本期开辟项目标获得地盘利用权所付出的金额。

　　在挑选本钱分摊办法中，计较本钱分摊比例的主要根据是项目标面积比例，面积拔取的差别（比方地盘面积占比、建面面积）招致分摊比例的变更，终极招致项目地盘增值税清理成果有所差别。

　　地盘增值税清理时质料构配件及报审表，当不克不及精确分别办理用度和“开辟本钱---开辟直接费”，发作的“开辟直接费”有能够被认定为地盘增值税流程傍边的“开辟用度”，从而影响扣除和加计扣除，招致征税人税负增长。

　　建筑性具体计划图是团体项目计划最完好最直观的数据滥觞，是团体项目标平面计划图，有团体项目各方面的面积数据，是未获得终极房产测绘陈述前主要的预清理事情计较根据。

　　修建面积法是指按已开工开辟本钱工具修建面积占开辟用地总修建面积的比例停止分派。即根据房地产修建面积占总修建面积的比例计较分摊。

　　第一步、先将占地相对自力(通常为指有门路、围墙平分开)的差别范例房地产，按该范例房地产实践占空中积占该项目房地产总占空中积的比例计较分摊地盘本钱。

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　　间接本钱法，指定期内某一本钱工具的间接开辟本钱占期内局部本钱工具间接开辟本钱的比例停止分派。

　　2、一个立项，制作一幢楼，贸易银行专项存款1000万元，年利率10%。由此发生的利钱间接归属该项目，不消采纳其他本钱分摊办法。

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　　因为财务部、国税总局关于地价的分派办法，没有限制某一种办法，但请求“公道、合规”。部门省市税务构造对地盘增值税清理时地盘本钱的分摊办法也赐与了挑选的空间，且有进一步宽松的趋向。

　　层高系数法有一个假定条件，就是层高与本钱之间是线性比例干系，在六大本钱范例中，只要建安本钱的这类线性干系比力较着，其他本钱与层高的这类线性干系其实不凸起。因为在国度总局层面上没有明白能否承认层高系数法修建质料的次要身分，处所税务局有明白撑持的，也有将层高系数解除在外，这类差别在实务中也给企业带来了很大的不愿定性。

　　企业开辟、制作的开辟产物应按制作本钱法停止计较与核算。此中，应计入开辟产物本钱中的用度属于间接本钱和可以分清本钱工具的直接本钱，间接计入本钱工具，配合本钱和不克不及分清承担工具的直接本钱，应按受益的准绳和配比的准绳分派至各本钱工具。

　　1、贸易外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），室第外墙粉刷涂料，因而大理石外墙（玻璃幕墙）本钱间接归属于贸易，室第粉刷本钱归属于室第；

　　b.非一般室第应分摊的地盘本钱=∑(每栋房地产非一般室第修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分摊的地盘本钱)

　　在房地产开辟企业在停止本钱分摊时，必然要按照项目状况自己来肯定分摊办法，有的能够用一种，也有能够用多种，仍是那句话：做好阐发、顺从税法、有益企业、灵敏使用。

　　地盘本钱，指为获得地盘开辟利用权而发作的各项用度，次要包罗地盘出让金修建质料的次要身分、大市政配套费、契税、地盘闲置费、地盘变动用处和超面积补交的地价及相干税费、拆迁抵偿收入、回迁房制作收入、农作物抵偿费等。

　　对占地相对自力的差别范例房地产，或成片受让地盘利用权后，分期分批开辟、让渡房地产的，应按分期开辟项目占空中积占该成片受让地盘总占空中积的比例计较分摊。

　　因而，企业在挑选层高系数法停止本钱分摊时，需求兼顾思索项目定位、商住比例等身分，做出合适企业的决议计划。同时，因为各地税务构造对层高系数法这一分摊办法熟悉差别一，应以税务构造划定为准，本地税务构造有划定的应按划定施行，没有划定的能够与主管税务构造相同，夺取主管税务构造的承认，以免发生税收争议。

　　先横向修建质料的次要身分，再纵向。采纳占空中积法朋分，朋分以后采纳修建面积法分摊地盘本钱，然后综合“楼面地价”。

　　由于在一些项目中，在统一栋修建物内存在差别业态，而这类业态的层高差别，所发作的间接建形成本，好比质料、野生也会较着差别。实务中最典范的状况是底商+室第形式质料构配件及报审表，底商普通在4.5-6米之间质料构配件及报审表，而室第普通在3米阁下，传统的修建面积分摊办法没有思索这类差别层高对开辟本钱的影响，接纳一刀切的办法停止分摊，表现不了这类本钱差别，本质上是有失客观的，而层高系数法刚好能够补偿这类不敷。

　　#好比：某项目采纳修建面积法和层高系数法，地盘增值税税负最低，其他项目就没必要然。要看贸易和室第的修建面积比例和建形成本的差别等等身分。

　　比方：能够间接归属于贸易大概室第部门的根据间接本钱法归集（如玻璃幕墙），属于配合本钱部门（如根底设备）根据修建面积法分摊，并思索层高系数法的利用。

　　从文件中能够看出：地盘本钱根据支出比例停止朋分，会构成“商住一体”的贸易部门和室第部门“楼面地价”纷歧样；别墅与室第同时存在的状况下，别墅地盘本钱偏低，从而影响地盘增值税实在税负。采纳占空中积法仍是比力客观的。

　　衡宇修建面积测绘陈述包罗了清理单元内各范例房产或大众配套设备的修建面积数据；建筑性具体计划图及相干计划文件则是针对团体项目从整体到部分各方面计划面积数据的直观数据滥觞，关于团体项目标开辟状况理解和把握非常主要。两者均系地盘增值税清理面积数据滥觞

　　#一个例子：企业统一地块分期开辟（此状况下地盘增值税需分期清理），一期小高层和高层，二期为别墅，假如按修建面积分摊地盘本钱，测算后小高层和高层地盘增值税合用税率30％，别墅地盘增值税合用税率50％，即差别物业的地盘增值税存在税率差，那末此时征税人能够按31号三十条划定按“占空中积法停止分派”地盘本钱，增长别墅地盘本钱，以此到达削减地盘增值税税负的结果。

　　售价比率法是以衡宇单元售价为根底计较分摊开辟衡宇地盘本钱的办法修建质料的次要身分。普通而言，衡宇售价的上下，除取决于衡宇构造外，更头要是取决于衡宇的天文地位，一样构造的衡宇，门面房售价高于室第房。售价比率法普通理论中使用较少，此处就不再胪陈。