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　　本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任

　　本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。

　　中国证监会、深圳证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

　　根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。

　　公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本募集说明书正文内容，并特别关注以下重要事项：

　　报告期各期末，发行人存货净值分别为3,095,460.35万元、2,781,841.92万元、2,145,618.02万元和2,079,504.65万元，占资产总额的比重分别为59.01%、57.30%、56.06%和56.29%，公司存货金额较大，若未来出现房地产市场价格波动、外部经济环境变化或宏观调控政策变化等情况，公司可能面临存货跌价的风险，存货跌价准备的计提将对公司当期经营成果和期末财务状况产生不利影响。

　　发行人对投资性房地产采用公允价值计量，报告期各期末，投资性房地产的账面价值分别为814,673.55万元、725,637.12万元、673,563.45万元和657,661.34万元，占总资产的比例为15.53%、14.95%和17.60%和17.80%。报告期内，投资性房地产的公允价值变动收益分别为17,633.46万元、-1,322.92万元、-30,317.86万元和-5,961.60万元，占当期利润总额的比重分别为33.25%、-2.08%、-48.97%和-40.78%。报告期内，受房地产行业市场的影响，公司投资性房地产的公允价值变动较大，若未来相关区域经济环境或房地产行业景气度有所波动，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生一定影响。

　　本次募投项目已经取得项目实施所需的全部批准或备案，符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律和行政法规的相关规定。公司在测算相关募投项目效益时，已进行了充分的市场调研与可行性论证，并参考区域内相近产品的市场价格进行效益测算，募投项目预期能产生较好的经济和社会效益。但房地产市场景气度受国家宏观经济形势、信贷政策、城市人口增速、居民收入、购房预期、项目规划设计及定位等多种宏观与微观因素的综合影响，红桥城K6住宅项目销售价格的盈亏平衡点为17,834.75元/平方米，即在销售价格下降28.86%或变动成本增加63.33%的情况下达到盈亏平衡点，红桥城K15项目销售价格的盈亏平衡点为17,917.91元/平方米，即在销售价格下降34.34%或变动成本增加81.15%的情况下达到盈亏平衡点，在项目实施及后续经营过程中，如果市场环境出现重大不利变化，募投项目的销售量、销售价格达不到预期水平，将有可能影响募投项目的销售净利率，导致募投项目存在投资效益不及预期的风险，进而对公司整体经营业绩产生影响。

　　报告期内，发行人营业收入分别为 750,114.08万元、1,254,350.24万元、1,514,232.22万元和340,576.03万元，呈增长趋势；净利润分别为29,085.42万元、35,634.95万元、14,137.97万元和3,763.09万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为7,442.76万元、11,374.11万元、32,847.19万元和11,274.52万元，存在一定波动。由于发行人盈利能力与其战略发展规划及市场行情等因素密切相关，因此若未来发行人战略发展规划变化、房地产市场行情变化或房地产市场竞争加剧，发行人存在净利润有所波动或下滑的风险。

　　报告期各期末，公司其他应收款余额分别为84,535.75万元、92,576.16万元、80,388.48万元和68,820.19万元，占各期末总资产的比重分别为1.61%、1.91%、2.10%和1.86%。虽然公司已按照会计政策足额计提了坏账准备，通过事前把关、事中监控、事后催收等控制措施加强客户信用管理和期后回款管理，且报告期内坏账核销比例较低，但随着业务规模不断扩大，公司仍存在个别对手方经营不善或因纠纷等原因导致其他应收款无法全额收回的风险。

　　报告期各期末，公司现金短债比分别为0.53、0.70、0.62和0.75，未满足“三道红线”中关于“现金短债比指标大于1倍”的规定。虽然报告期内公司未发生借款本金逾期未归还或利息逾期未支付的情形，且本次向特定对象发行将提升公司的资金实力，进而提高公司现金短债比，但随着主营业务规模的增长，公司对营运资金的需求仍然较大，因此若本次发行失败或公司未来不能有效拓宽融资渠道，可能会面临短期偿债能力不足的风险。

　　房地产项目开发存在开发周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，并且需要接受市场监督管理局、自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局和城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的不利变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降以及与合作方发生纠纷等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以如期实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作能力，但若公司在经营中不能及时应对和解决上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。

　　本次发行、本次向特定对象发行、本次向特定对象发行股票、本次向特定对象发行A股股票 指 湖北福星科技股份有限公司本次向特定对象发行A股股票的行为

　　报告期内、报告期各期、最近三年及一期 指 2020年度、2021年度、2022年度、2023年1-6月

　　注：本募集说明书所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数据和根据该类财务数据计算的财务指标。本募集说明书中部分合计数与各明细数直接相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入造成。

　　经营范围 房地产开发、经营、管理；物业管理及租赁；高新技术的开发与高新技术项目投资。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）

　　6 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 6,204,400 0.65

　　截至本募集说明书出具日，发行人的控股股东为福星集团，持有公司233,928,648股股份，占公司总股本的24.64%。福星集团基本情况如下：

　　截至本募集说明书出具日，湖北省汉川市钢丝绳厂通过直接持有发行人控股股东福星集团100%股权，间接持有发行人24.64%股份，为发行人实际控制人。湖北省汉川市钢丝绳厂基本情况如下：

　　经营范围 建材加工与销售（不含危化品以及国家专项规定审批的项目）、日用百货销售、企业管理咨询。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）

　　房地产行业是一个具有高度综合性、先导性和关联性的行业，具有产业链较长、产业关联度较大等特点，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度较高，宏观调控和微观管理力度较大。因此，房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。

　　自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。2022年，房地产企业纾困政策密集出台，从信贷、债券、股权三大融资渠道出发，“三箭齐发”支持我国房地产企业满足合理融资需求，助力房地产市场平稳、健康发展。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

　　根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），发行人房地产业务属于“房地产业”下的“房地产开发经营”（行业代码：K7010）。

　　目前，国家主要通过住建部、自然资源部、商务部等部门对房地产行业进行监督管理。其中，住建部主要负责制定产业政策、制订质量标准和规范；自然资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。地方政府主要通过地方发展和改革委员会、国土资源管理部门、各级建设委员会、房屋交易管理部门、规划管理部门等对房地产行业进行监督管理，其机构设置和具体管理职能大致相同，但不同地区存在一定的差异性。

　　房地产开发企业的监管统一由住建部负责。住建部的主要职能包括拟定城市发展规划、制定行业发展战略、制定行业标准、规范行业市场、实施行业管理等。根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。其中，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建筑规模不受限制；二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

　　房地产开发项目的不同环节由不同行政部门进行审批监管。由于各城市的机构设置和各管理部门的具体管理职能并非完全一致，房地产开发项目的审批管理存在一定的地区差异性附近的建材店在哪里。

　　近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，主要包括：

　　1 2015年1月 住建部《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、完善公共租赁住房制度（货币化租赁补贴）。

　　2 2015年9月 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　3 2015年11月 国务院办公厅《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》 积极发展短租公寓、长租公寓等服务业细分业态；首次定位为“生活服务业”，可享受相应政策支持。

　　4 2016年2月 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于调整个人住房政策有关问题的通知》 对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例下调至25%，对拥有 1套住房且相应购房未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%；对于实施限购措施的城市，各机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房的最低首付款比例。

　　5 2016年3月 财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　6 2016年3月 财政部、住建部《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》 多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实税费优惠政策，切实降低棚户区改造成本；推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房；严格遵循政府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。

　　7 2016年5月 国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。目标是到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　8 2016年10月 多城市发布地方房地产调控政策 北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、武汉、南昌等城市先后发布区域房地产调控政策，重启限购限贷政策。

　　9 2017年7月 住建部、发改委附近的建材店在哪里、财政部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

　　10 2017年8月 国土资源部、住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 将在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　11 2018年4月 中国证监会《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策，鼓励租赁项目开展资产证券化。

　　12 2018年5月 中国银保监会《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》 三家以上银行融资余额合计50亿以上企业，银行将建立联合授信。随着试点铺开，债务规模大、杠杆率高、偿债能力不足的房地产企业银行信贷将受限，多头融资和过度融资将不可持续。

　　13 2018年5月 发改委、财政部《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》 规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

　　14 2018年7月 中央局会议提出“坚决遏制房价上涨” 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　15 2018年9月 《住房城乡建设部、中国农业发展银行关于做好利用抵押补充资金支持农村人居环境整治工作的通知》 要求按照抵押补充相关政策规定，优选承贷主体，有效防控风险，为农村人居环境整治提供长期、稳定、低成本的资金支持。

　　16 2019年3月 全国政府工作报告 更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

　　17 2020年4月 《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》 城乡建设用地指标审批权下放至省级；建立健全城乡统一的建设用地市场；探索建立全国的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。

　　18 2020年11月 《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。

　　19 2020年12月 2020年中央经济工作会议 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福社。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。同时提到要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　20 2021年3月 全国政府工作报告 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　21 2021年6月 发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》 明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。从土地、资金、金融、税收支持等方面支持发展保障性租赁住房。1、进一步完善土地支持政策；2、简化审批流程；3、给予中央补助资金支持；4、降低税费负担；5、进一步加强金融支持。

　　22 2021年7月 国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

　　23 2021年7月 住建部、发改委中国最大的建材网站、等8部门联合印发《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 持续开展整治规范房地产市场秩序，持续加大惩处力度。各地要根据实际情况，创新思路，多措并举，依法依规开展整治。

　　24 2021年9月 中国人民银行、中国银保监会联合召开房地产金融工作座谈会 金融部门要贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　25 2021年12月 中央局会议明确要推进保障性住房建设，促进房地产业健康发展和良性循环 推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　26 2021年12月 2021年中央经济工作会议 坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　27 2022年3月 中国银保监会专题会议 积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　28 2022年3月 国务院关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见 坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　29 2022年11月 中国人民银行、中国银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 保持房地产融资平稳有序，积极做好“保交楼”金融服务，积极配合做好受困房地产企业风险处置，依法保障住房金融消费者合法权益，阶段性调整部分金融管理政策，加大住房租赁金融支持力度。

　　30 2022年11月 中国证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场 平稳健康发展答记者问 决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完 善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用并积极发挥私募股权投资基金作用，以促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

　　31 2022年12月 2022年中央经济工作会议 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　2001年长期以来，我国房地产开发投资保持每年15%以上的快速增长；2010年起，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。2020年，我国房地产开发投资141,443亿元，较上年增长7.0%。2021年，我国房地产开发投资147,602亿元，较上年增长4.4%。2022年，受宏观经济周期性下行、行业资金链趋紧等不利因素影响，我国房地产开发投资132,895亿元，较上年下滑10.0%。然而，中国城镇化仍处于较快发展阶段，较为充足的需求空间能够为房地产行业的稳定发展提供支撑。随着中国经济实现整体性好转，房地产下行风险将得到有效缓解。

　　我国房地产开发投资以商品住宅开发投资为主，自2005年以来商品住宅开发投资额占房地产开发投资总额的比重均保持在65%以上。2020年，全国商品住宅开发投资额为104,446亿元，同比增长7.6%，占开发投资总额比例为73.84%。2021年，全国商品住宅开发投资额为111,173亿元，同比增长6.4%，占开发投资总额比例为75.32%。2022年，全国商品住宅开发投资额为100,646亿元，同比下降9.5%，占开发投资总额比例为75.73%。未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到完全满足前，我国房地产开发投资预计仍将以商品住宅为主。

　　从2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”开始，我国对房地产市场的政策基调一直是“稳”字当头。2016年10月以来，北京、上海、广州等多个城市出台限购及限贷政策，对首套房与非首套房，有与无，户籍居民与非户籍居民等情形的首付比例、限购套数提出了细化要求，政策基调由松趋紧。2017年，各地政府对于限购及限贷政策不断进行深化，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限有所延长，且对于限购的房地产开发产品的范围有所增加，政策基调继续收紧。2018年，房地产政策调控继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。2019年，房地产调控政策更加强调“稳房价、稳地价、稳预期”。2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定；上半年信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏，下半年则因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降附近的建材店在哪里，多地调控政策再次收紧。2021年是“十四五”规划开局之年，中央延续“房住不炒”总基调，“三道红线日，习总在中国党第二十次全国代表大会上的报告中再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　反复重申“房住不炒”彰显了政策定力，不断强化房屋的居住属性。房地产行业作为国家的支柱性行业，其稳定、健康地发展，在国民经济步入“稳增长”的时代背景下具有重要地位。预计未来“房住不炒”的调控态度仍将坚定，“稳地价、稳房价、稳预期”的指导思想不会改变；随着土地供应等长效机制的健全完善，保障性租赁住房等住房供应体系的不断丰富，将进一步巩固行业调控的成果，夯实行业中长期发展的基础，促进行业良性循环和健康发展。

　　在“房住不炒”的总基调下，房地产市场发展逻辑发生根本性变化。1998年，我国实施住房制度改革，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的新体制。自此以后，房地产行业蓬勃发展，成为国民经济的支柱性产业。房地产行业二十余年的快速发展，主要得益于人口红利、城市化红利、经济高增长红利、房地产金融化红利等四大红利，然而红利效益均在逐步减弱。人口红利方面，我国正面临人口总量减少、结构老龄化等压力。城市化红利方面，我国城镇化率已越过60%大关，高速增长不再。经济高增长红利方面，我国经济逐渐从高速增长转入中高速增长阶段。房地产金融化红利方面，随着“房住不炒”理念逐渐深入，中央先后出台“三道红线”、“集中度管理”等一系列房地产行业去金融化的配套政策。

　　房地产行业正面临前所未有的格局，纵使高红利不再，市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。随着房地产市场逐渐开始回归本源，居民的居住需求将是我国未来房地产市场的核心支撑。长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。同时，正因为房地产行业在国民经济中的重要作用，行业的健康、稳定、可持续发展具有重要意义。因此，房企探索新发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企将取得良好发展。

　　房地产行业经过多年发展，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经分散度很高，但随着消费者自主选择能力的提升以及市场环境的变化，房地产企业竞争态势越发激烈，行业的集中度将不断提升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。

　　未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经济基础优势的核心城市，人口会持续的输入，房地产市场规模或可继续扩大，但三四线城市将面临人口流出、市场规模缩小、去化困难等问题。另一方面，行业的客户结构也发生了变化，购房主力逐渐变为80后、90后，房地产企业的销售政策需依据其需求和消费习惯做出相应调整。

　　整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策总体仍然将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌以及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备品牌、规模及资金优势的企业将会继续保持竞争优势。对于大多数房地产企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过实现高质量发展来达到可持续的规模化发展。

　　优质的土地资源是进入房地产行业的主要壁垒之一。土地资源作为房地产行业的核心生产要素，对于房地产企业的生存与发展至关重要。城市优质土地资源具有稀缺性与不可再生性，伴随着房地产行业的快速发展，现有城市的优质土地资源已相对有限，且市场竞争激烈。因此，新进入的房地产企业往往面临土地资源稀缺与土地获取成本持续升高的压力，进入行业的门槛较高。

　　房地产行业属资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长等特点。因此，强大的资金实力是房地产企业积极扩张、充分参与市场竞争的重要保障，资金实力较弱的企业很难在招拍挂中与资金实力强的企业竞争并获取土地，并会在后续的产品设计、营销推广、品牌建设等方面处于劣势，不利于企业核心竞争力的形成及长远发展。此外，房地产企业在项目开发前期的土地购置和建筑施工阶段需要支付大量资金，而资金回笼需待至预售和销售阶段，资金支出和回收在时间上的错位加大了房地产企业财务费用的支出，这对房地产企业的资金实力提出了更高的要求。在房地产市场增速趋稳、项目开发各项成本偏高的背景下，是否拥有充足的现金流对房地产企业的可持续发展至关重要。

　　房地产开发流程较长，涉及土地获取、项目策划、规划设计、建设施工、销售推广以及售后服务等诸多环节，受到土地、建设、市政、消防、环保等众多政府部门的审批和监管，且需协调供应商、承包商、设计、销售等各方资源。目前我国主要房地产开发企业经过多年积累，已经形成了完善的流程管理机制，熟悉各个环节的重点、要点，具备协调各相关方的能力。新进入企业难以在短期内获得足够经验，从而保证业务的有效开展。

　　在我国宏观经济增速放缓的背景下，房地产行业的市场需求增速也受到一定影响，行业参与者的品牌效应对企业提升市场占有率及行业地位具有重要推动作用。随着房地产产品向消费属性的回归，消费者的品牌偏好效应增强，新进入企业难以具备品牌优势，将面临更大的市场风险和不确定性。

　　住建部在对国家康居示范工程的要求中指出，要大力开发、推广、应用先进成熟的住宅新技术、新工艺、新材料和新设备。在项目开发过程中，为提高住房安全、节能环保和舒适性能，改善居民居住质量，房地产企业应注重规划、建筑设计和工程施工方面的新技术应用。

　　为确保开发项目的高附加值及高品质，房地产开发企业将依据项目定位、目标客户的差别化需求，分别选聘具有专长的设计公司在项目规划、建筑设计、户型设计和景观设计方面相互配合。规划、建筑的一体化设计有利于确保良好的经济效益和品牌价值。

　　节能建筑已成为行业的发展趋势。2022年，住建部印发的《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》中明确指出，到2025年，城镇新建建筑全面建成绿色建筑，建筑能源利用效率稳步提升，建筑用能结构逐步优化，建筑能耗和碳排放增长趋势得到有效控制，基本形成绿色、低碳、循环的建设发展方式。新型门窗系统、外墙和屋顶保温系统等方面新技术、新材料的应用，灯光控制系统的优化、大量节能灯具的应用，有效节约了能源。景观环境方面，使用循环系统或采用过滤水，既确保景观效果又节约水资源；同时，精装修设计将有效减少二次装修带来的成本并降低对环境的影响。室外装饰、室内装修中节能环保新材料、新设备得到广泛应用。

　　随着住宅安全性、人性化进程不断推进，小区智能化系统得到广泛应用。安装家庭红外线防侵入、烟感、煤气泄漏等报警系统，以及通过远程家电控制、远程水电气自动抄表等家居智能连接小区控制中心，实现“家居智能化”；通过集成子系统，包括小区周界防范、闭路电视监控、一收费等，使物业管理高效、快捷。

　　我国房地产行业固定资产投资与国民经济发展呈正相关关系。一方面，宏观经济持续稳定的发展将为房地产投资创造良好的经济环境；另一方面，房地产作为宏观经济的重要组成部分，其发展亦能反之推动宏观经济的发展。2022年，我国经济呈稳健复苏态势，经济总量持续扩大，实现国内生产总值（GDP）1,210,207亿元，同比增长3.0%。随着经济总量的进一步提高，预计未来我国房地产投资将继续实现稳步增长。

　　党的以来，我国各地区各部门持续加大就业优先政策实施力度，促进居民收入增长的各项措施接续发力，居民分享到更多经济社会发展红利，居民收入保持较快增长，收入结构不断优化。2021年全国居民人均可支配收入 35,128元，比2012年的16,510元增加18,618元，累计名义增长112.8%，年均名义增长8.8%；扣除价格因素，累计实际增长78.0%，年均实际增长6.6%。2022年，全国居民人均可支配收入36,883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%。随着居民可支配收入的提高，将使房地产更多的潜在需求转化为有效需求，促进房地产业的发展。

　　自党的提出“走中国特色新型城镇化道路”以来，我国城镇化开始进入以人为本、规模和质量并重的新阶段。2021年，新型城镇化和城乡融合发展工作取得新成效，年末常住人口城镇化率达到64.72%，农业转移人口市民化加快推进，城市群和都市圈承载能力得到增强，城市建设品质逐渐提高。2022年，我国城镇化率持续提升，年末全国常住人口城镇化率达到65.22%，比上年末提高0.50个百分点。随着我国新型城镇化战略的深入推进，城市化水平的不断提高将有效带动城市住房需求，推动我国房地产的平稳健康发展。

　　土地是房地产开发必不可少的资源。近年来，国家出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。同时，随着我国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能越来越紧张，土地的稀缺性和供给的有限性或将促使土地价格不断攀升。土地是房地产企业赖以生存和发展的基础；若房地产企业获得土地的成本不断增高，或土地供应政策、土地供应结构鑫源建材有限公司、土地使用政策等发生变化，将对房地产企业的生产经营产生重要影响。

　　随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免地逐步提升。对于房地产企业而言，除了其本身运营活动所需要的大量销售、服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业，直接和间接地压缩房地产行业利润空间。

　　房地产行业与国民经济和居民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。近年来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生较大的波动。

　　房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，且受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。同宏观经济具有周期性一样，房地产业的发展也具有一定的周期性。宏观经济波动时，固定资产投资的波动要高于GDP的波动幅度，而房地产投资作为固定资产投资的一种主要方式，其波动幅度又要大于固定资产投资。因此，房地产行业具有与宏观经济波动同向且波动幅度较大的特点。在宏观经济上升时期，货币政策比较宽松，投资需求增大中国最大的建材网站，就业机会增多，社会收入水平普遍提高，对房地产的需求也随之增加，房地产企业的业务开展则较为容易；而在宏观经济下滑时期，各项宏观因素的改变会为房地产企业的业务开展增加难度。

　　房地产是不动产的典型代表，不可移动性使其具有明显的区域性，不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异等对于房地产的需求不尽相同。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，无法通过产品在地区之间的流动来减弱此种不平衡。房地产的区域化特征使得房地产的价格主要受当地区域市场内供需关系影响，而房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响。此外，我国房地产业还处于成长阶段，大多数房地产企业的资金实力有限，业务范围仅局限于局部地区，只有部分规模较大、实力较强的企业能够在全国范围内进行大规模的房地产开发业务。

　　我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计）及其他行业，下游产业主要包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。

　　房地产上业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与房地产业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象

　　水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，也正是因为这样的特点，决定了水泥行业成本的控制能力（煤电成本、石灰石成本以及余热发电、不同生产工艺下的综合能耗等）和成本转嫁能力（区域市场占有率、兼并重组）是行业的核心竞争力。而由于产品的同质性和产能过剩，对下游企业的议价能力较弱。

　　普通平板玻璃制造商的盈利模式与水泥制造商十分类似，对上下游的议价能力都较弱，行业内集中度低，产品同质化程度高，竞争激烈、虽然我国玻璃需求长期仍保持增长，但这种以压低成本为核心竞争力的盈利模式在缺乏壁垒的完全竞争环境中，难以获得持续的高盈利。

　　建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。房屋建筑工程是建筑业最传统的业务，也是最大的组成部分。房屋建筑工程与房地产行业的发展状况息息相关，房地产开发投资、房屋施工竣工面积、商品房成交量等直接影响房建行业的发展，而房地产行业具有较强的周期性决定了房建行业具有一定的周期性。

　　房地产上游各行业的需求量直接受固定资产投资变化影响，具有趋同性。同时，房地产上游各行业的供给量往往体现出过度反应的特点，即产量的增长速度往往大于需求量的增长速度，导致主要产品产能过剩。该现象对于房地产行业而言是一个有利因素，可降低原材料或施工成本，并依靠上业自身内部竞争不断提高行业水平，从而获得更好的产品和服务。

　　房地产下业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。物业管理对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用，良好的物业管理同样能够为房地产企业加强品牌效应。

　　近年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中最核心原因是存量物业的市场规模在不断增长。根据中指研究院“中国物业服务百强企业研究”数据，2008年至2021年，我国物业服务百强企业管理项目面积均值由618.5万平方米增至5,693万平方米。从物业管理类型看，目前国内物业管理已由过去服务单一的住宅逐步扩展为商业物业、公共物业、工业物业等多种类型。一个好的物业管理平台可以为房地产企业带去稳定的营业收入，并且提高企业的声誉和影响力。

　　如房地产中介、装饰装修等其他下游产业对房地产行业的影响较小，主要由于该等行业不直接与房地产企业的销售和运营相关，且行业内部竞争激烈，对上游不具有议价能力。

　　目前，我国房地产企业竞争愈发激烈，呈现出规模化经营的趋势，企业的经营风险也逐渐加大，足够的规模是房地产开发企业在竞争中保持持续经营和发展能力的基本保障。一方面，由于房地产开发项目占用资金较大，小型房地产企业在项目前期调研和策划工作投入的资金较少，难以抵御市场风险的冲击，而大中型房地产企业资金实力较强，竞争优势较为明显；银行为保证资金的安全也更愿意借贷给实力雄厚的大型房地产企业，又使得大企业的优势进一步增强。另一方面，近年来越来越多大型房地产企业逐渐通过业务扩展和兼并收购获得了更大市场份额，其通过融资和并购来增加土地储备，从而获得业务上的高增长，又进一步通过高增长来增强资金实力，形成强者愈强的循环。此等竞争局面一定程度上提高了行业集中度，同时也较为明显的增强了房地产行业整体的抵抗风险能力。

　　目前发行人房地产业务同行业可比公司主要包括鲁商发展、新湖中宝、荣安地产、苏州高新等，简要信息如下：

　　鲁商发展创立于1993年，并于2000年1月在上海证券交易所主板上市，股票代码600223.SH。鲁商发展专注于住宅开发，着力塑造一流设计、品质卓越的高端物业产品。在地域发展上，鲁商发展立足山东省，以济南、青岛为核心，布局临沂、泰安、烟台、济宁、菏泽、淄博等城市，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列。

　　2022年度，鲁商发展实现营业收入1,295,144.32万元，归属于母公司所有者的净利润4,545.53万元。2023年1-6月，鲁商发展实现营业收入247,327.59万元，归属于母公司所有者的净利润19,042.35万元。

　　新湖中宝创立于1993年，并于1999年6月在上海证券交易所主板上市，股票代码600208.SH。新湖中宝以地产业务作为核心业务，把握住了中国城镇化及行业发展机遇，地产业务的实力和品质居行业前列。新湖中宝近年来逐步加大以上海内环为核心的环上海城市带的布局，同时在长三角投入一级土地开发，为其地产业务可持续发展奠定坚实基础。

　　2022年度，新湖中宝实现营业收入1,289,901.04万元，归属于母公司所有者的净利润185,789.51万元。2023年1-6月，新湖中宝实现营业收入283,777.51万元，归属于母公司所有者的净利润161,272.19万元。

　　荣安地产创立于1989年，并于1993年8月在深圳证券交易所主板上市，股票代码000517.SZ。经过多年的发展，荣安地产的房地产开发业务主要以商品住宅为主，商业地产为辅，已成长为长三角地区房地产开发龙头企业。荣安地产扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）的中高档精装修商品住宅，用心打造安居中国最大的建材网站、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位。

　　2022年度，荣安地产实现营业收入1,415,716.40万元，归属于母公司所有者的净利润63,090.53万元。2023年1-6月，荣安地产实现营业收入1,053,248.89万元，归属于母公司所有者的净利润85,186.77万元。

　　苏州高新创立于1994年，并于1996年8月在上海证券交易所主板上市，股票代码 600736.SH。苏州高新以“筑造美好生活”为宗旨，地产板块着力推进“地产+”创新模式，经过多年的项目开发经验积累，已形成覆盖住宅商业开发、城市服务代建、产业新城运营的业务布局，地产综合开发实力进一步提升。苏州高新持续深耕苏州及周边市场，旗下地产集团于2021年获得“江苏省房地产开发行业综合实力50强”鑫源建材有限公司、“苏州市房地产开发综合竞争力20强”等荣誉。

　　2022年度，苏州高新实现营业收入1,072,417.46万元，归属于母公司所有者的净利润30,973.55万元。2023年1-6月，苏州高新实现营业收入514,506.88万元，归属于母公司所有者的净利润23,080.28万元。

　　发行人通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取，逐步确立了公司在武汉房地产行业的领先地位。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司房地产业务的核心竞争力主要体现如下：

　　公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造。公司在多年房地产开发过程中，建立了完整规范的业务管理制度，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进。公司在项目商谈、拆迁、土地获取鑫源建材有限公司、开发准备、设计及策划等方面均具有较强优势，为其持续、稳定、健康发展提供了重要保障。

　　公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、低风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备分布均匀，成本合理。报告期内，公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司未来可持续发展奠定了坚实基础。

　　房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队。公司的业务精英能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。

　　经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，在资本市场和金融机构间具备良好的信用和声誉，能够通过多元渠道获取资金。公司较为充足的现金流、较低的资产负债率以及多年来持续较低的综合资金成本，系公司现阶段重要的核心竞争优势之一，为公司未来继续扩大规模提供了充足空间。

　　近年来，公司房地产开发所需资金的主要来源包括自有资金、预售房款以及银行等债权融资方式等。房地产行业属资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长等特点。随着公司房地产业务规模的进一步扩大，资金需求将相应提升，公司存在融资渠道相对单一的劣势。

　　公司房地产业务较为集中在湖北地区，尤以武汉为重点区域。公司在形成一定区域影响力及市场占有率的同时，也存在业务区域相对集中的竞争劣势。未来，公司将在立足武汉、深耕湖北的同时，继续聚焦环渤海经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区、成渝经济圈、长江中游城市群等重点区域科学布局，积极展业，力争更大业绩增长空间。

　　发行人的金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。

　　子午轮胎钢帘线加工程度深、技术精度高，是金属丝绳制品中的皇冠产品，其作为子午线轮胎的骨架材料，主要用于子午线轮胎的胎体骨架层、钢丝带束层、胎侧增强层及胎圈包布等部位，是制造子午轮胎的重要原材料之一。子午轮胎钢帘线由钢帘线专用盘条制成；盘条经过拉拔形成直径一般只有0.15毫米至0.38毫米的细钢丝，再捻制成子午轮胎钢帘线。钢帘线随后由轮胎生产商编结成网状，用于轮胎的骨架。子午轮胎钢帘线可分为两大类别，分别为载重车子午轮胎钢帘线和乘用车子午轮胎钢帘线）钢丝、钢丝绳与钢绞线

　　钢丝产品种类较多，主要包括胎圈钢丝、PC钢丝、弹簧钢丝、不锈钢丝、低碳钢丝等。胎圈钢丝系由优质盘条组成的冷拉高碳线，其作用为将轮胎附在车轮的轮圈上。PC钢丝主要用于预制板、铁路、管道、钢结构索。弹簧钢丝包括碳素和合金弹簧钢丝；碳素弹簧钢丝主要用于机械及非机械用弹簧，合金弹簧钢丝主要用于气门弹簧、悬架弹簧、摩托车减震弹簧、离合器弹簧、油泵/变速箱弹簧等。不锈钢丝按用途分为冷镦、气阀、编织、焊丝、深加工、精密轴、弹簧、滚珠、异型、制绳、医疗器材、餐具、筐篮台架、辐条、工业炉传输网带用耐热钢丝、结构件用钢丝、架空线、线、围栏用钢丝等种类。低碳钢丝包括捆扎打包丝、镀锌低碳钢丝、制钉丝、建筑用低碳钢丝、机械零部件用低碳钢丝等。

　　钢丝绳是指由多层钢丝捻成股，再以绳芯为中心，将一定数量的股捻绕成螺旋状的绳。钢丝绳起到承受载荷的作用，其性能主要由钢丝决定。钢丝是碳素钢或合金钢通过冷拉或冷轧而成的圆形（或异型）丝材，具有很高的强度和韧性，并根据使用环境条件不同对钢丝进行表面处理。绳芯主要用于增加钢丝绳弹性和韧性、润滑钢丝、减轻摩擦，提高使用寿命。钢丝绳主要运用在吊运、拉运等需要高强度线绳的运输中。

　　钢绞线主要包括PC钢绞线和镀锌钢丝钢绞线。PC钢绞线主要应用领域为铁路、公路、跨江跨海桥梁、建筑、水利、核电和岩土锚固等工程鑫源建材有限公司。镀锌钢丝钢绞线是指中高碳镀锌（含辐条钢丝、伞骨钢丝）或磷化镀锌钢丝钢绞线（含锌铝合金），广泛应用于电力输送、电信线路架设、自行车、制伞等领域。

　　根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），发行人金属制品业务属于“金属制品业”下的“金属丝绳及其制品的制造”（行业代码：C3340）。

　　公司金属制品业务所处行业的主管部门为发改委、工信部等，主要负责研究行业发展规划、制定产业政策，指导行业结构调整、推动行业体制改革、促进行业技术进步和技术改造等工作。

　　公司金属制品业务所处行业的自律组织为中国橡胶工业协会骨架材料专业委员会，其主要职能为组织传达国家和行业相关政策法规，向政府反映行业诉求，加强行业自律，提出行业发展建议，培育和推荐知名品牌，开展行业预警，组织协调技术贸易摩擦，开展技术咨询和国内外技术交流与合作。

　　金属丝绳制品的产品种类众多，且应用领域十分广泛，每个不同的产品种类及其终端应用领域均涉及各自的行业管理体制及产业政策。以公司金属制品板块主要产品——子午轮胎钢帘线为例，其主要应用于轮胎行业，尤以汽车轮胎为主。因此，公司金属制品板块主要产品与轮胎行业以及汽车行业的产业政策和发展现状紧密相关。

　　1 2009年1月 国务院《汽车产业调整和振兴规划》 实现关键零部件技术实现自主化；支持企业自主创新，提高传统乘用车的节能、环保和安全技术水平；重点支持包括内燃机技术升级、关键零部件产业化及独立公共检测机构和“产、学、研”相结合的汽车零部件技术中心建设。

　　2 2009年9月 发改委、工信部《汽车产业发展政策》（2009年修订） 引导汽车消费者购买和使用低能耗、低污染、小排量、新能源、新动力的汽车，加强环境保护。实现汽车工业与城市交通设施、环境保护、能源节约和相关产业协调发展。

　　3 2010年9月 工信部《轮胎产业政策》 旨在促进轮胎产业调整结构和技术升级、提高竞争能力、推进轮胎产业节能减排工作和资源综合利用、推动轮胎子午化率、规范轮胎行业发展。

　　4 2011年6月 发改委、科技部、工信部、商务部、国家知识产权局《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2011年度）》 子午线轮胎生产技术和关键原材料：低碳、节能、安全、高性能子午线轮胎制造技术，异戊橡胶、杜仲橡胶生产技术及装备，新型环保、节能、高性能纤维（金属）骨架材料，5万吨/年节能、低耗、环保、高性能软质新工艺炭黑，高性能、低能耗特种炭黑，低耗、低排、绿色、高性能橡胶助剂。

　　5 2013年5月 发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》 “鼓励类”第十一款17条：高性能子午线轮胎及配套专用材料、设备生产，新兴天然橡胶开发与应用。

　　6 2014年2月 中国橡胶工业协会《绿色轮胎技术规范》（XXZB/LT-102-2014） 旨在为实现轮胎产品绿色制造和产业优化升级，提升行业节约能源和清洁生产水平，并为实施绿色轮胎标签化提供技术标准。

　　7 2014年9月 工信部《轮胎行业准入条件》 鼓励发展节能、环保、安全的绿色轮胎；轮胎产品应符合《轿车轮胎》GB9743、《载重汽车轮胎》GB9744、《工程机械轮胎》GB/T1190的相关标准。

　　8 2015年10月 中国橡胶工业协会《橡胶行业“十三五”发展规划指导纲要》 轮胎子午化率提高到95%以上，提高工程机械轮胎及农业轮胎子午化水平。轮胎产业淘汰落后产能，禁止低水平重复建设，建立产能准入机制，提高产业集中度。橡胶骨架材料推广产品升级，节能环保，避免地段重复建设，淘汰落后产能。

　　9 2016年9月 工信部《石化和化学工业发展规划（2016－2020年）》 发展航空子午胎、绿色子午胎、农用子午胎等高性能轮胎以及低滚动阻力填料、超高强和特高强钢帘线、高分散白炭黑及其分散剂等配套原料。

　　10 2017年11月 交通运输部《关于全面深入推进绿色交通发展的意见》 推广应用新能源和清洁能源车船。在港口和机场服务、城市公交、出租汽车、城市物流配送、汽车租赁、邮政快递等领域优先使用新能源汽车，加大天然气等清洁燃料车船推广应用。

　　11 2019年10月 国家发改委《产业结构调整指导目录（2019年本）》 高性能子午线轮胎（包括无内胎载重子午胎、巨型工程子午胎（49吋以上），低断面和扁平化（低于55系列））及智能制造技术与装备，航空轮胎、农用子午胎及配套专用材料和设备生产，新型天然橡胶开发与应用。

　　12 2020年11月 中国橡胶工业协会《橡胶行业“十四五”发展规划指导纲要》 将产品升级换代放在首位，调整产品结构；开发高端品种和新骨架材料的应用，同时防止同质化发展。结合国内实际情况“十四五”期间橡胶骨架材料行业在橡胶中推进应用的主要新材料：异型胎圈钢丝、三相合金镀层钢帘线、提高钢帘线强度，开发高模量低收缩的聚醋材料及尼龙66冠带层帘布条，以提高轮胎的相关性能及降低轮胎生产成本。

　　子午轮胎钢帘线是金属丝绳制品中的皇冠产品，对我国子午轮胎的发展尤为重要。国家先后出台优惠政策扶持国内轮胎企业发展全钢和半钢子午轮胎，淘汰落后的斜胶轮胎产品。财政部、国家税务总局对子午轮胎生产免征消费税。2007年，发改委、科技部、商务部和国家知识产权局联合发布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域（2007）指南》中，将“子午线轮胎生产关键原材料”列在“新材料”目录中，该政策极大地刺激我国子午线月发布的《产业结构调整指导目录（2019年本）》，高性能子午线轮胎及智能制造技术与装备，航空轮胎、农用子午胎及配套专用材料和设备生产属鼓励类项目。

　　钢帘线正式引入轮胎工业后，其产能与使用率不断扩大，现已成为当今轮胎工业最为重要的骨架材料。我国钢帘线年代初，生产基础来自于我国当时的金属制品行业，彼时行业的技术、设备和管理水平都相对落后。20世纪80年代，我国大力发展子午轮胎，开始分批引进子午轮胎生产技术和装备，并提出了引进、消化吸收、国产化的方针，加快了我国子午轮胎的发展。伴随子午轮胎的发展，橡胶骨架材料的发展进入了新阶段；至20世纪90年代初，我国形成了第一批钢帘线骨干生产企业，形成了近5万吨的钢帘线年生产能力，但每年仍需进口大部分钢帘线。当时中国轮胎的子午化率不足20%，而西方发达国家已达95%以上。2000年初至2008年末，随着“十一五”规划的颁布实施和中国经济政策的调整，中国钢帘线年，中国钢帘线万吨。

　　中国产轮胎子午化率呈逐年增加趋势，2020年轮胎子午化率为94.5%。根据中国橡胶工业协会文件《2021年橡胶行业经济运行状况》（中橡协字[2022]6号），36家重点会员企业2021年生产轮胎子午化率为93.83%，较上年增加0.32个百分点。2021年，中国钢帘线）行业发展趋势

　　经过多年的发展，我国第二代钢帘线产品已形成高强度、低线密度、小直径的特点，同时具有较高的抗疲劳、抗磨损、耐腐蚀等性能。2015至2019年间，我国钢帘线万吨，年平均复合增长率为7.5%，出口量的年平均复合增长率为11.5%，海外市场成为相关企业的新增长点。随着不同国家对环保法规的重视和对燃油效率要求的进一步提高，降低成本、提升轮胎的耐用性、轻量化或将成为开拓海外市场的关键因素。根据《橡胶行业“十四五”发展规划指导纲要》，2025年中国轮胎的年产量规划目标为70,400万条，子午化率达96%。随着行业智能化、自动化生产模式的加速推进，预计未来五年，子午线轮胎需求量将继续保持增长，因而带动子午轮胎钢帘线需求量持续增长。

　　考虑我国轮胎子午化率的发展需求和轮胎产量的增长需求，我国钢帘线需求在未来较长一段时间内可能存在一定不确定性。未来，业内企业应当采用新技术、新工艺和新材料开拓市场，多研制、推广高附加值产品，杜绝盲目重复扩张和价格战等现象。顺应轮胎绿色制造趋势，采用更高强度的钢帘线，可在确保轮胎安全性的前提下，减少轮胎中钢帘线和橡胶使用量，减少资源消耗，实现轮胎轻量化，降低轮胎滚动阻力和燃油消耗。未来，高强度（HT）、超高强度（ST）钢帘线的应用将逐渐普及，特高强度（UT）钢帘线的应用也将逐步展开。

　　由于钢帘线等轮胎骨架材料的质量直接影响了轮胎的使用安全性、耐用性等，因此，轮胎生产企业在选择轮胎骨架材料供应商时，往往经过实验室测试、道路测试、加工后产品试用等较长时间周期的考察和检验，反复论证，多次测试，在确保钢丝产品达到一定的指标要求且保持产品品质稳定的情况下，才会完成对供应商的最终确定。对于普通轮胎企业而言，认证周期往往经过6-12个月的时间，而国际知名轮胎企业通常需要2-3年的认证周期。一旦供应商通过轮胎企业的相关认证后，后续业务合作将会保持相对稳定。可见，长时间的产品质量认证过程，构成了进入本行业的壁垒。

　　金属丝绳制品行业要求企业能够针对客户的需求和设备运转情况进行技术分析，确定各项参数、工艺技术和材料处理方式等，并通过先进的生产工艺和技术装备，保证产品各项技术指标得以实现，生产出高质量的产品。其中，轮胎骨架材料的生产要求有较高的技术支持和完善的工艺设备，其新产品研发成果的诞生，需在拉拔工艺、镀铜工艺等各环节上不断改进和完善，需要企业具备深厚的技术积累和较高的技术创新能力，在很大程度上形成了较高的技术壁垒。

　　钢帘线等轮胎骨架材料对大型设备需求量较大，因此需要较多的资金支持。同时，由于该行业的主要原材料为盘条建材批发平台，盘条采购也往往需要较大的资金支持，才能保证生产的正常运转。此外，轮胎骨架材料的下游是轮胎制造企业，其采购原材料时通常采用票据等结算方式付款，且结算周期较长，在一定程度上会影响企业的现金流状况。如果轮胎骨架材料生产企业没有足够的资金实力中国最大的建材网站，将很难支撑平日的正常运营。

　　金属丝绳制品行业属于技术应用型行业，各个岗位均需配有技术熟练的工人。新员工通常需要经过2-3个月的培训期，熟练掌握岗位技术后才能正常上岗。而对于高级技术人才的培养，企业需要经过较长时间的系统化专业技术培训，通过不定期开展企业内部技术研讨会和聘请技术专家长期指导，配合各个生产工艺环节的实际操作，一步步积累实践经验和提高技术水平。以上均构成了行业的人才壁垒。

　　钢帘线mm盘条经处理拉拔为电镀黄铜的高碳钢丝再拉拔成的细钢丝捻制而成的细钢丝绳，是轮胎的主要骨架材料。

　　②目前市场占主流的是普通强度（NT）和高强度（HT）产品，高强度（HT）钢帘线产品已成为一种常态产品；

　　①预处理大拉主要重视半成品的表面氧化皮清洗和拉拔质量，表面涂层多用硼砂代替磷化，采用一步直拉代替两步拉拔，拉拔用直进式拉丝机，产品直线性好，残余扭转小。

　　②热处理电镀采用环保节能的水溶液淬火代替铅淬火，采用两步法电镀黄铜代替一步法电镀，淬火温度控制采用PID温度调控系统，温控精度达到±1℃，生产线DV值高，清洗水循环效率高，节能降耗且保证清洁生产。

　　由于公路运输的发展，特别是高速公路的发展，乘用车的高速化，运输车辆的高速、重载和大型化，对配套用子午线轮胎提出了十分严格的要求。随着人们环保意识的加强，再加上国际轮胎市场的激烈竞争，为了降低成本和轮胎制作机械化的需要，对子午线轮胎主要骨架材料钢帘线提出了更高的技术要求。

　　目前在发达国家轮胎市场上，65、60和55系列宽断面全钢载重子午线系列轮胎成为新一代标准装备的轮胎。为提高在国际轮胎市场上的竞争力，国内轮胎生产企业不断推出宽断面、扁平化全钢载重子午线轮胎，促使轮胎工业对钢帘线的性能要求越来越高。在子午线轮胎中，带束层作为主要受力部件承受了轮胎载荷60%以上的应力。因此，用超高强度（ST）钢帘线替代普通强度（NT）和高强度（HT）钢帘线是适应轮胎发展趋势必要条件。

　　开放型、全渗胶型钢帘线是指钢帘线的单丝之间有均匀一致的缝隙，这样的结构使橡胶能充分渗入钢帘线的单丝之间，避免湿气的侵入，从而大大提高钢帘线的抗腐蚀疲劳性能。普通开放型钢帘线在制造时是使其中一根或数根单丝在合股时进行圆弧预变形，而全渗胶型钢帘线在制造时是使其中一根或数根单丝在合股时进行多边形预变形。与普通开放型钢帘线相比，全渗胶型钢帘线具有渗胶性能更好、耐疲劳性能优异、帘线直径小、外观规整、粘合保持率高以及制造轮胎时加工性能良好等优点。

　　高冲击型钢帘线采用特殊方法制造，与高伸长钢帘线相比，其结构简单、单丝丝径较粗且捻距较大，故其制造工艺简便且成本低，被包覆在橡胶中仍能保持较高的伸长率。高冲击型钢帘线应用于载重子午胎保护层，既可以提高轮胎的耐冲击性能，又可以大大降低轮胎的制造成本，是保护层钢帘线、影响行业发展的因素

　　钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品应用领域相当广泛；从主要终端应用领域的产业政策可以看出，国家对金属丝绳制品行业持有较为积极的政策扶持。以钢帘线等轮胎骨架材料为例，根据2019年10月发布的《产业结构调整指导目录（2019年本）》，高性能子午线轮胎及智能制造技术与装备，航空轮胎、农用子午胎及配套专用材料和设备生产属鼓励类项目。在相关产业政策推动与宏观经济增长的背景下，轮胎产业对于轮胎骨架材料产品的需求量预计仍会以平稳的速度增长。

　　在国家鼓励和相关政策扶持下，我国汽车工业得到了飞速发展。2009年全国汽车产销规模超过1,300万辆，超过美国成为世界最大的汽车生产和消费国家。2022年，我国汽车产销分别完成2,702.1万辆和2,686.4万辆，同比增长3.4%和2.1%，保持了恢复增长态势，展现出强大的发展韧性，汽车产销总量连续14年稳居全球第一。随着国民经济的发展、居民生活水平的提高和新能源汽车的快速普及，我国汽车消费市场还将持续增长，预计未来几年我国汽车工业仍将保持稳定增长态势，进而带动轮胎产业以及钢帘线等轮胎骨架材料的积极发展。

　　世界经济一体化的趋势使得全球采购成为必然；为降低生产成本，各国轮胎制造商纷纷通过世界范围内的采购获取性价比更高的钢帘线等轮胎骨架材料产品。随着世界轮胎制造业向中国转移步伐的加快，国际轮胎巨头纷纷在中国投资建厂，这也为国内轮胎骨架材料生产企业进入世界轮胎制造商的全球采购系统创造了机会。国内轮胎骨架材料生产企业在生产成本方面具有诸多优势，因此在销售价格上对国际轮胎制造商形成了较大的吸引力。

　　金属丝绳制品的主要原材料为盘条，通常均由国内各大钢铁厂提供。而国内钢铁厂的钢材质量良莠不齐，与国外先进水平相比存在一定差距。国产原材料的质量水平也直接影响了我国金属丝绳制品的质量性能。

　　金属丝绳制品应用领域相当广泛，较易受到下业景气度的影响。例如，钢帘线等轮胎骨架材料对于轮胎行业的依赖性较大，而汽车工业的发展轨迹直接影响轮胎工业的发展状况。轮胎行业景气度高，将会带动轮胎骨架材料发展；相反，若轮胎行业景气度下滑，亦将直接影响轮胎骨架材料的发展状况。

　　金属丝绳制品行业不属于国家政策禁入或存在政策准入审批的行业，行业内不存在重大技术、专利准入障碍，也未形成垄断企业或寡头企业，属于完全市场化的行业。目前，我国轮胎与钢帘线行业均存在结构性产能过剩问题。高性能轮胎、绿色轮胎稀缺，中低端产品过剩；而在中低端产品中存在较严重的恶性竞争，一定程度上影响了轮胎行业的健康发展。追溯到钢帘线行业，也同样存在低端产品产能过剩，高性能钢帘线供应不足，行业结构性产能过剩的问题。

　　金属丝绳制品行业的周期性变化与国民经济环境密切相关。变化与整个国民经济环境直接相关。当经济形势表现良好时，市场对于产品的需求会增加，从而带动整个行业的发展。经济形势较差时，市场对于产品的需求会减少，整个行业的发展会相应减缓。行业随着国民经济形势的周期性波动而波动。

　　钢帘线等轮胎骨架材料行业的区域性特征较为明显。从轮胎骨架材料的生产角度来看，主要生产厂商分布于山东、江苏、湖北、浙江等地。从轮胎骨架材料的市场需求角度来看，轮胎骨架材料的主要客户为大型轮胎生产厂商，其主要分布于山东、河南、江苏等地。其中，山东是我国轮胎生产企业高度集中的省份，轮胎产量占全国产量将近50%。据美国《轮胎商业》统计，中国有34家企业入围2020年度全球轮胎75强排行榜，其中超半数为山东企业。相较而言，钢丝绳、钢绞线等其他金属丝绳制品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，地域性特征并不明显。

　　钢帘线等轮胎骨架材料主要用于各种轮胎的生产制造，因此轮胎行业的季节性变化直接影响上业的季节性变化中国最大的建材网站。通常情况下，春节假期下游轮胎厂商会暂停生产，对公司钢帘线产品的销售造成一定影响。具体而言，春节期间通常为轮胎行业产销的淡季，因此作为轮胎行业的上业，每年的1月至3月为销售淡季，4月至12月为销售旺季。

　　金属丝绳制品行业上游产业主要为生产盘条的钢铁行业，下游产业主要包括轮胎制造业以及基础设施建设、运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等行业。

　　金属丝绳制品的主要原材料为盘条，属于钢铁行业。作为基础性原材料行业，钢铁行业与国民经济整体运行态势紧密相关，因此受到产业政策、供求关系等多方面因素的影响较大，价格往往具有较大的波动性。

　　钢铁价格的波动直接影响下游企业的成本水平，因此钢材价格较快的波动频率使得以钢铁为主要原材料的下游企业在经营和发展上均受到较大影响。如钢铁价格涨幅过高，会使许多下游企业难以承受巨大的成本压力，从而导致亏损甚至市场份额萎缩。盘条价格的波动会影响金属丝绳制品的价格，但由于钢铁行业的价格波动与金属丝绳制品的价格波动不能完全同步，钢铁行业的波动会给带来原材料成本波动的风险。若盘条价格出现较大的上涨，将直接增加金属丝绳制品的生产成本，从而降低其利润率水平。

　　金属丝绳制品应用领域相当广泛，下游产业主要包括轮胎制造业以及基础设施建设、运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等行业。轮胎行业作为钢帘线等轮胎骨架材料的下游产业，其发展状况直接影响轮胎骨架材料行业的发展；而轮胎行业的发展状况又与汽车工业的发展息息相关。因此，轮胎骨架材料的发展走势与轮胎、汽车行业的发展走势基本一致。

　　包括子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳、钢绞线等在内的金属丝绳制品作为公司传统业务，行业仍处于高度竞争态势，市场集中度不高，同质化竞争情况较为普遍，行业整体毛利率水平较低。金属丝绳制品行业不属于国家政策禁入或存在政策准入审批的行业，行业内不存在重大技术、专利准入障碍，也未形成垄断企业或寡头企业，属于完全市场化的行业。

　　子午轮胎钢帘线方面，目前在资产规模、经济效益和市场份额等方面拥有一定竞争优势的子午轮胎钢帘线生产企业主要包括兴达国际、贝卡尔特、大业股份等。钢丝、钢丝绳和钢绞线方面，我国相关生产企业众多且分散，主要包括贵绳股份、法尔胜、新日恒力、恒星科技等。

　　由于钢帘线等轮胎骨架材料的质量直接影响了轮胎的使用安全性、耐用性等，生产商通常需要经过较长时间的认证过程才能成为轮胎生产企业的供应商。对于普通轮胎企业而言，认证周期往往经过6-12个月的时间，而国际知名轮胎企业通常需要2-3年的认证周期。一旦供应商通过轮胎企业的相关认证后，后续业务合作将会保持相对稳定。公司钢帘线产品的主要客户包括风神轮胎、玲珑轮胎、双星轮胎、双钱轮胎等知名轮胎生产企业；优质、稳定的客户群体为公司金属制品业务的可持续快速发展奠定了良好的基础。

　　公司注重技术创新、产品研发和人才培养，技术力量雄厚，产品开发技术手段齐全，生产设备主要从国外引进。同时，公司设立了由技术骨干组成的技术中心，主要职责包括设计需求统计、新产品的工艺设计开发、技术改造等方面的研发工作。截至本募集说明书出具日，公司及其控股子公司拥有专利权35项，其中包括2项发明专利和33项实用新型专利，充分应用于公司金属制品业务。根据湖北省科学技术厅、湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局于2022年10月12日联合颁发的编号为“GR3”的《高新技术企业证书》，福星新材料被认定为高新技术企业。

　　由于国内外轮胎制造企业对钢帘线供应商的稳定供应能力与产品质量的要求日益提高，轮胎骨架材料制造企业需要不断提高生产供应能力与技术水平以赢得发展机会，但均需要大量的资金投入。公司目前的资金需求在短期内难以满足，无法有力支撑上述业务的拓展和技术研发。

　　目前，发行人主要专注于房地产与金属制品两大业务板块，主营业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售，具体情况如下：

　　公司房地产业务立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域进行战略布局，紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势，不断提高品牌影响力与竞争优势。公司房地产业务以住宅地产为主中国最大的建材网站，商业地产、工业地产为辅，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开。以“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过多年的发展，公司已逐步成为一家稳健经营与规模增长并重的综合性房地产开发企业，连续18次荣获“中国房地产百强企业”称号。

　　公司金属制品业务占比较小，主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。公司金属制品板块的产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业。此外，公司其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域。

　　最近三年及一期，公司营业收入分别为750,114.08万元、1,254,350.24万元、1,514,232.22万元和340,576.03万元，同比变动幅度分别为-21.59%、67.22%、20.72%、-58.14%。2021年，随着国内宏观形势逐渐好转，公司房地产与金属制品两大业务板块均实现显著反弹，公司营业收入水平同比大幅增长。2022年建材批发平台，公司单价较高的水岸国际“月亮湾壹号1期”、北京“京澜誉府”等项目于当期结算，且收入占比较高，以致于整体结算均价同比大幅增长，营业收入延续抬升态势。2023年1-6月，公司营业收入同比下滑，主要系当期竣工交付面积减少，结转收入的房地产项目较上年同期存在差异所致。

　　报告期各期，公司房地产业务分别实现收入619,122.57万元、1,091,743.09万元、1,403,491.83万元和286,112.44万元，占营业收入比重分别为82.54%、87.04%、92.69%和84.01%，系公司营业收入的主要来源。其中，房地产开发与销售业务为公司房地产业务的主要组成部分，销售内容以住宅地产为主。最近三年及一期，公司房地产销售业务分别实现收入591,944.57万元、1,031,027.75万元、1,387,328.08万元、280,247.86万元，占各期房地产板块收入比重分别为95.61%、94.44%、98.85%、97.95%，报告期内占比保持稳定。随着公司发展战略的不断实施以及房地产行业的持续稳步发展，未来公司房地产销售业务将保持良好的发展趋势。

　　报告期各期，公司金属制品业务收入分别为123,233.32万元、151,465.29万元、100,752.36万元和49,569.83万元，占营业收入比重分别为16.43%、12.08%和6.65%和14.55%，相对于房地产业务而言占比较小。其中，子午轮胎钢帘线为公司最主要的金属制品产品，报告期内分别实现收入90,464.11万元、117,938.15万元、79,722.43万元、41,139.54万元，占各期金属制品板块收入比重分别为73.41%、77.86%、79.13%、82.99%。公司金属制品板块的其他产品包括钢丝、钢丝绳、钢绞线等，收入占比较小。

　　除房地产与金属制品两大业务板块以外，公司还从事少量其他业。