房地产市场健康发展需进一步深化改革

在调控面临效果减弱的困境下，扩大房产税的试点，辅之以减免税的方式引导部分存量资源进入公租房市场，是较好的选择。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏

“国五条”调控政策实施已过百日，社会非常关注房地产市场的表现。国家统计局公布的数据显示，1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点，比1-3月份回落8.4个百分点。商品房成交量呈现增速回落的趋势;5月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为65个，比3月份减少3个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%，上涨幅度比3月份回落0.3个百分点，虽然房价涨势略有趋缓，但仍有很强的上涨动力。同时，多地频繁出现新“地王”，土地市场呈现火爆，将直接影响房地产市场的后续运行。可以说，调控效果并不明显，调控面临效果减弱的困境，房地产市场需要寻找新的出路。

在市场经济条件下，供求是决定房价的主要因素，在供求平衡或偏紧的情况下，销售成本将直接影响房价。目前我国房价形成的环境如何，需要认真研究。国家统计局公布的数据显示，2012年我国城镇居民人均居住建筑面积为32.9平方米，农村居民人均住房面积37.1平方米，我国人均住房水平得到较大的提高。但进一步分析，我国住房资源分布存在极大的不平衡。一是城市与农村的不平衡，随着新农村建设和农民生活水平的提高，大批新房在农村拔地而起，而新房中住的却是留守老人和儿童，大量青壮年劳力进城务工，农村住房闲置，城市住房需求增加。二是大城市与中小城市住房资源分布不平衡，越来越多的中小城市年轻人涌向大城市，使得本来土地资源和住房资源紧张的大城市住房供求矛盾更加突出，而中小城市父辈住房将面临无人承住的状况。三是大中城市内住房资源分布不平衡，一方面一些特权者和投资者占有多套住房，一方面中低收入者住房急需改善，外来务工人员没有住房。综上所述，目前我国房地产市场存在的问题是结构失衡，尤其是大中城市结构性供求不平衡。

目前，国家的调控措施是加大保障性住房的建设和抑制非合理的住房需求，在宏观经济稳定的情况下，起到了满足低收入群体住房需求和抑制房价较大幅度上涨的作用。但要解决结构失衡和改善大中城市结构性供求矛盾，还面临许多体制和制度的制约。首先增加供给的主要渠道是新建住房，需要增加供地，存在着许多制度障碍。一是目前执行的是70年使用权的土地出让金制度，一次性付出70年的土地出让金无形中已抬高了房价;二是现行的土地制度，对住房建设用地严格控制，对于地方政府，可供资源有限。三是现行财政体制，土地出让金是地方政府的主要财政收入来源，地方政府希望出让的地价越高越好。四是土地集中招、拍、挂制度使地方政府有能力掌控土地价格。其次，盘活存量住房资源也是增加有效供给、解决资源分布不平衡的一个方面，但目前拥有大量住房的持有成本低，住房升值获利空间大，住房转让税费高，使得这部分资源很难盘活。因此，需要进一步深化改革，彻底解决制约增加有效供给和降低销售成本的因素。

当然，上述改革，是艰难而又复杂的系统工程，应该做好全面设计，选择好突破口，稳步推进。关键是下决心，尽快启动。应该说，扩大房产税的试点，辅之以减免税的方式引导部分存量资源进入公租房市场，是较好的选择。一方面通过增加住房的持有成本，可以挤压过多占有房产资源的获利空间，减少社会资源分布的不公平。另一方面，可以引导和盘活这部分资源，增加有效供给。同时，房产税增加了地方政府的财政收入，为进一步推进财政体制改革奠定了基础。