房地产是目前最稳定的投资需求

对于房价，我们不能笼统判断中国的房价上涨，首先要分析中国房子在哪涨?为什么涨?为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在推动的一个产业。

第一看表象，都说一线城市、二线城市，三、四线城市，我认为这些直接说明了中国的房地产发展，房价上涨和等级化的城镇管理体系有直接的关系。

资源的分配不平衡，导致了行政资源从最低等级向最高等级集中，计划分配资源从上到下递减，导致了等级越高的城市优质资源更加集中，因此，这也形成了在不同等级的城市，房价不同的区间。

不是全国房价都高，主要集中在高等级城市，特别是直辖市、副省级城市。北京、上海公共服务水平相当，所以这两个城市的房价也相当，接下来有省会城市，副省级省会城市公共服务水平也是相当的，导致我们到那里买住房的同时，也买那里的优质资源和公共服务。

第二个，土地的限量供给导致城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地稀缺肯定会导致房价的上涨。

我们说房地产是目前最稳定的投资需求，它取决于什么呢?取决于两方面的因素，第一方面，它的资源的稀缺性决定了它的价格的上扬，第二个社会收入分配差距的逐步拉大，永远有一批高端的购买群体。我们假设中国有13.6亿人口，中间有10%是高收入人口，那么他对高端地产有持久性的需求，这些人有持久的需求，这一块是重要的原因。

另外，房地产和其他的投资相比，物价上涨，钱放在银行里等于逐步贬值，放到股票里，要求有一定的操作难度。投资的话肯定要选择最稳定的房地产投资。高收入人口有长期的持续需求。

高收入人口要买住房，第一要在本地买住房，第二到省会买住房，然后到北京、上海买住房，高收入人口到等级高的城市、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房。比如说香港的房价上涨，肯定是由内地推动的，当然华人圈推动和内地推动，带动了香港房价的上涨，原因是香港的公共服务水平远大于内地，我们按照香港的房价和内地比，这些高等级城市、核心资源相对集中的城市，房价还有上涨的空间。所以，香港房价内地推动，京沪房价全国推动，这是一个不争的事实。

对于房价上涨的判断依据，我们认为它既取决于住房供应量大小，更取决于一个城市它的辐射范围，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省，各地级城市房价都不高，谁来买住房呢?就是这个地区所辖的各个县、乡镇的人来买房子。

第二取决于这个地区的人均收入水平，浙江、广东、江苏辐射范围虽然不如西北地区的一个地级市，但是基础的人均收入水平高，也要支撑这个地区的房价上涨大于中西部地区。

高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生，户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进房价进一步上涨。

另外国民收入两极分化的趋势短期内不可改变，高收入群体仍然以比较大的群体存在的话，它仍然对高层次的住房还是有强劲的需求，所以我们分析一线城市、二线城市房价上涨还有空间。

作者系国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任。本文摘自作者在7月13日第五届中国房地产科学发展论坛的发言。