现房产品争高端住宅市场 高端住宅供应"开闸"

进入7月，北京高端住宅市场打破了以往供应极度稀缺的状态，开始集中推新产品。在货币流动性紧缩、信贷政策收紧的形势下，高端楼市成交也发生了微妙变化。

受住建委严格控制发放高端住宅预售证，以及楼盘“限价令”等调控的影响，整个上半年京城高端楼盘入市步伐大幅放缓。4月至6月，平均单月仅有一个单价4万元以上的高端住宅项目入市。

进入6月后，京城高端住宅推盘量明显回升。6月7日，朝阳区东四环的保利东郡最后一栋楼王产品开盘，据项目负责人介绍，项目总货量仅50多套房，此次开盘共推36套新房源，全部是315平方米的大户型。同样是在6月份，万科旗下的万科如园也推出了120套房源。从目前的调研数据看，7、8月份，当代MOMA·历峰、首创禧瑞都、远洋万和公馆等高端住宅都将陆续放量。

对此，亚豪机构副总经理高姗认为，最近银行钱紧蔓延，央行对流动性绷紧采取了相对保守的对冲策略。在流动性收紧与土地市场占用大量资金的现状下，房企可能会增加对于资金链方面的重视。虽然在限价令的管控下，平价入市的项目利润率普遍降低，但在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中，同时在需求拉动与季节性因素推动下，预计下半年将有更多的项目加快销售节奏，带动成交量进入上行通道。

需求倒逼高端住宅成交走高

实际上，高端楼市的需求一直比较旺盛。虽然在获取预售证方面有些困难，但往往开盘后销售业绩却节节攀高。亚豪机构统计数据显示，6月中上旬北京成交价格超过4万元/平方米的公寓共售出365套，环比大幅增加52%。

以保利东郡为例，该楼盘上半年共成交84套，成交金额超过10亿元。据其项目销售负责人分析，实际上从项目销售走势曲线图来看，由于受到政策影响，成交呈现震荡曲线，但整体趋稳上升，5、6月份连创自开盘以来单日销售新高。这也反应出北京高端需求实质是处于“压抑”状态，调控政策出台时出现观望，但一旦有市场利好信息释放，就会推升成交走高。

目前高端住宅市场的放量“开闸”或将再度成为成交走高的推动力量。一方面市场可供高端买家选择的机会增多，供需双向回升，那么成交量必然攀升;另一方面，高端楼盘的价差会挤压一部分需求加快入市步伐。

从6月份拿到预售证的项目售价来看，部分楼盘与前期相比，还是呈现出了一些微妙的市场变化。这种变化出现虽然有各种各样的原因，但是无疑会对高端买家产生市场向好的心理影响，挤压一部分客户入场。

以京东北高端住宅市场为例，多数高端客户在购房时会对保利东郡、远洋万和公馆、广渠金茂府等几个在售高端楼盘进行综合比较。一位刚刚成交的高端客户坦言，他确实对比过几个楼盘，感觉目前高端市场又有回升的势头，保利东郡目前楼王均价57000元/平方米，综合来看处于他所能承受的价格范围内，所以最终决定购买。

现房成交唱主角

虽然高端住宅成交开始攀升，但不意味着整个市场全面反弹，相反，高端楼市将进入一段现房入市竞技的时期。

“限价令”封死了以往期房高端住宅“低开高走”的涨价空间，根据部分高端住宅项目营销负责人透露，诸多原本准备销售期房的楼盘要么加快“期转现”，要么直接拿现房销售许可证。

数据统计，去年8至12月，现房上市量仅占高端住宅总供应数量的1/3，但今年前5个月北京共有10个公寓高端项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%，下半年这一数据还将继续提升。

业内人士认为，针对现房产品，入住时间成为了各楼盘争夺市场的重要因素，因为对于高端客群尤其是投资人群而言，时间成本意味着投资价值。对比目前的现房高端项目，保利东郡、金茂府、首创禧瑞都等属于入住较早的项目，其中保利东郡8月份即将入住，广渠金茂府预计9月入住，首创禧瑞都将推的新品预计今年年底入住，而一些新近获取现房销售证的项目入住时间会相对晚一些。

此外，对于现房而言，由于具有实景呈现的优势，因此对项目的建筑质量、园林环境、装修标准等也是一种综合考验。保利东郡销售负责人表示：“目前项目的中式古典园林已经实景呈现，并已向客户开放，客户也可预约进行实地看房，相信项目的实景呈现更能提升客户对项目的关注度。”