房地产调控收效甚微:住宅地价半年涨40%

一个业内人士将当前的楼市调控状态形容为“纠结”。所谓“纠结”是指，政府正在调房价与保土地财政两者之间动摇，但现实是，政府必须作出取舍。

土地市场半年报或许已透露出地方政府最终的取舍，即，保土地财政。据K8土地网数据显示，上半年全国百城土地出让金同比增幅近五成，溢价率呈高位运行。1-6月，全国百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。今年前五月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上;溢价率也高位运行，5月创新高，达21%。

数据显示，1-6月，全国百城土地楼面均价为1321元/平方米，同比增加38%。月度较去年同期均有不同程度的上涨，并在2月创下历史新高。从各类用途土地楼面均价情况来看，住宅地价上涨最快。1-6月，住宅用地楼面均价为1798元/平方米，同比增加28%;商办用地楼面均价为1790元/平方米，同比增加17%。

北京包揽上半年住宅成交地价前三名。北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地以28560元/平方米的价格，刷新住宅用地楼面均价记录。第二名和第三名的楼面均价分别为26358元/平方米和25930元/平方米。从分布城市来看，大部分上榜地块来自一线城市。成交总价以浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块37.75亿元居首位。由于今年上半年出现不少优质地块，吸引开发商积极竞买，半数地块溢价率高于50%，其中，闵行区虹桥商务区核心区北片区06号地块溢价率达71%。

地价飙涨的背景下，地方政府也收益颇丰。以北京为例，据亚豪机构统计数据显示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗经营性用地实现成交。其中，住宅用地共成交30宗，虽少于去年全年的37宗，但建设用地面积达到276.18万平方米，已与去年全年275.6万平米的出让面积持平，30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿，赶超去年全年的395亿元。

亚豪机构副总经理高姗认为，京版国五条出台以后，虽然楼市成交量减少，但楼市仍呈现供不应求的局面，在去年二季度以来的销售业绩支撑下，目前开发商资金运转情况良好，而要想实现高周转以降低经营风险，土地储备成为关键，因此今年以来各大房企频频出手“抢地”，踊跃补仓。

目前，正值新一轮供地潮，政府积极推地，开发商拿地热情高涨，预计下半年土地市场将持续升温。

以北京为例，据北京市土地整理储备中心消息，目前北京市正在挂牌的经营性用地达到15宗，总计出让面积达161.82万平方米，总建筑面积达到226.72万平方米。其中，挂牌出让的有12宗，总计起拍价达121.62亿元。北京中原研究总监张大伟认为，7月依然有多宗热门地块出让，整体市场还有可能出现超高溢价。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，土地市场频频出现“高溢价”、“地王”，不是一件好事情。如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，甚至促使楼市调控政策由当前的定向“微调”为主转为再度“阶段性”收紧。