楼市调控政策连连收紧 重点城市的土地市场再度升温

北上广等重点城市上半年土地收入至少同比翻番，销售情况良好令开发商拿地热情高涨;但在银行“钱荒”传导效应的影响下，开发商强势期或难以为继即使楼市调控政策连连收紧，但重点城市的土地市场却再度升温，高溢价地块出现较为频繁，这将给楼市调控增加难度。

记者获悉，截至6月26日，北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿;上半年上海经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%;截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。

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除了北上广三大城市外，其他一些主要城市的土地市场也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金额为500亿元，比2012年同期上涨453%;今年上半年苏州土地成交金额为236亿元，同比猛涨530%;截至6月25日，上半年南京土地出让金额为275.27亿元，同比大涨122%。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，今年“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但从全国市场看，绝大部分城市细则落地力度有限，导致了房地产市场整体依然处于高位。特别是今年一季度房企的销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，这使得房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨。

一名香港上市房企总裁也对记者表示，去年下半年以来，整体销售在回暖，开发商的土地储备消耗得太厉害，必须要补仓。但是在这个时候，地方政府推出土地的量却相对较少，导致一块地推出来，有十几家参拍，供需的失衡，土地市场就会有一些偏热。此外，一些成长型房企现在急于进入一线城市，它们会以很高的价格拿地。

记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至6月26日，北京前6个月土地市场总计出让经营性用地86宗，土地出让收入已经达到了629.75亿。与去年上半年的144.88亿相比，同比增幅高达334%。

同时，这个数据也已经接近2012年全年的647.92亿。当然，这并非北京历史上的最高值，2010年曾共计出让276宗经营性用地，成交金额达到1638.5亿元，创下历史新高。张大伟预计，在当前的市场行情下，北京2013年全年土地出让金有望再次回到千亿元以上，良好的销售情况也使房企拿地的积极性明显上涨。

国家统计局数据显示，今年1至5月，商品房销售面积39118万平方米，同比增35.6%;商品房销售额25864亿元，同比增52.8%。同样作为一线城市，上海和广州的土地市场热度，也反映出良好销售势头下开发商拿地热情不减。

据德佑地产提供的数据，截至6月26日，今年上半年上海经营性用地土地出让金已达597.84亿元，同比大涨约307.66%。去年1~6月，这一数据仅为146.65亿元。

此外，去年全年上海经营性用地出让金总额也仅为875亿元。今年上半年597.84亿元的土地出让收入，已经和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相当。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示：“从目前的出让节奏及情况而言，6月份全市经营性用地出让突破200亿元关口基本无悬念，同时其甚至有望成为近33个月内上海土拍市场成交金额最高的月份。”

广州方面，2013年上半年，广州市土地市场走出了惊天逆转的行情，特别是5、6两个月份，全市土地市场持续升温，开发商拿地热情空前高涨。此前媒体披露的数据显示，截至6月20日，广州市上半年合计土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿，逼近2011年全年的475亿。由此不难预计，广州今年的土地收入将创下该市2004年土地公开出让以来的新高。

对于北京而言，虽然限价政策非常严格，但作为首都，其本身土地稀缺性突出，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。张大伟预计，北京7月份单月土地成交总价有望突破200亿。在7月份有希望成交的14宗地块中，剔除两块招标地块，其他12块土地的起始价总额已经高达121.6亿，按照正常的溢价出让，叠加2块招标地块(2地块接近70万平方米)，预计7月土地市场成交额将破200亿。

他认为，从北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，土地价格高位运行很可能成为常态，整体土地市场依然有继续升温的可能性。从土地成交的溢价率上看，也可以看出市场的热度。中原地产研究中心统计数据显示，今年前6个月北京土地成交平均溢价率上涨到50%以上，高于2012年的29.8%，也高于2011年的40.4%。

除北京之外，其他热点城市土地市场也在升温。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国四个一线城市(京沪广深)合计土地出让金高达1411.8亿元，去年同期是314.4亿元，同比上涨了350%。同期，13个一、二线城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙)合计土地出让金高达3084.62亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨了126%。

在5月份，全国主要的一、二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至6月26日，上海市6月已累计出让经营性用地38.5万平方米，合计出让总金额达126.7亿元。而在接下来的2天内，上海土地市场还将出让多达7幅经营性用地，合计出让金额在90亿元以上，其中不乏青浦区徐泾镇会展中心3地块(02-01)、静安区石门二路街道60号街坊这类有望冲击年内46亿元纪录的“准地王”地块。