北京豪宅成交价创新高 现房销售渐成主体

5月，北京公寓豪宅保持稳定上扬态势。据亚豪机构统计数据显示，2013年5月，北京单价超过5万元的56个在售公寓豪宅中，共有35个项目累计成交了323套，成交套数虽与上月的325套持平，但5月大户型、高总价的顶级豪宅成交上升，使得本月公寓豪宅的成交面积、成交金额双双走高。其中成交面积达6.7万平方米，环比提高22%，成交总金额35.5亿元，环比大增28%。

5月公寓豪宅成交价创新高

在成交量保持稳定的同时，公寓豪宅的成交价格持续冲高。数据显示，5月份，北京公寓豪宅总体成交均价为53329元/平方米，环比上涨5%，在实现今年以来四个月连涨的同时，刷新了17个月以来成交价格新高。

进入三、四月份以来，豪宅市场进入传统推盘旺季，北京高端物业尤其是千万级物业供量有所增加，包括远洋万和公馆、望京金茂府、西山壹号院、当代MOMA、太阳公元等一批知名项目均有所放量，有力拉升了顶级物业的成交上扬。同时，亚豪机构副总经理高姗分析，换房成本增加，一步到位置业需求增多，使得顶级人群更青睐于大户型、高品质的终极产品，也成为顶级豪宅受捧的原因之一。

在限价令的严格管控下，北京多个项目因预售证卡壳而推迟入市，豪宅市场也不例外。5月北京公寓豪宅出现了今年以来的首次零供应。对于没赶上尾房及现房销售末班车的部分高端项目而言，提价受限，开盘时间不得不推至6月份甚至更后。

据亚豪机构统计数据显示，今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%，而倒推五个月，去年8-12月现房上市量仅占三分之一。今年以来，现房在售豪宅项目量环比提升了12个百分点。

高姗认为，对于豪宅项目而言，现房销售具有实景呈现、随时入住的优势，更利于为提价增加筹码。相比来讲，购房者也愿意选择建筑质量、园林环境、装修标准一目了然的现房豪宅。受调控因素及高端人群对于现房的需求导向的影响，预计未来一段时间，现房豪宅的入市量还将有所增加。据悉，位于北京亚奥核心地带的盘古七星公馆项目即将完成期转现，开始网签。该项目前期积累的准客户普遍看好盘古七星公馆的长期价值，并始终坚持等待盘古七星公馆转现完成，届时，这些购房者将开始陆续签约购房，或将为6月北京顶级豪宅市场的黑马，对下半年豪宅市场的表现产生不小影响。

对此高姗分析，顶级豪宅项目不同于普通住宅，打动购房者的往往在于项目对稀缺城市资源的占有，以此满足高端客群对于居所的复合性功能。因此，越是高品质的顶级豪宅，其项目的不可复制、不可替代的属性就越明显，客户的忠诚度也就越高。

豪宅外移已成趋势

受土地供量及政策的双重影响，北京原则上已经叫停了核心城区的土地供应。根据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，“十二五”期间，三环内原则上不再新增供应住宅用地。

核心城区土地供量的叫停，正在逐渐反映至终端供应市场，随着四环内豪宅项目数量的逐年递减，豪宅市场的分布结构也正在发生着变化。据亚豪机构统计数据显示，2010年，四环内新增豪宅项目达29个，占据全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四环内豪宅新增量缩减到6个。可见，迫于城中心土地供量的叫停，北京豪宅正在逐渐向四环外转移。

无疑，四环内城市豪宅已经后续乏力，面临着卖一套少一套的现状，朝阳公园、望京、亚奥等板块原本是北京豪宅的集中地，但目前在售项目均已屈指可数。在这些板块的各方面配套臻于成熟的情况下，稀缺性成为助推在售项目价值提升的利器。

据亚豪机构统计数据显示，朝阳公园板块目前仅有合生霄云路8号、华远九都汇等项目在售，与去年同期相比，5月朝阳公园板块的整体成交均价上涨了12%;望京板块只有两个项目在售，分别是远洋万和公馆和望京金茂府，5月板块成交均价同比涨幅为9%;相比之下，亚奥板块是整体均价水平涨幅最高的，同比上涨高达19%。

对于亚奥板块的公寓豪宅在城市核心商圈中涨幅最高的原因所在，亚豪机构副总经理高姗分析，奥运会的举办令亚奥板块承载着特殊的经济、政治与文化意义，因此交通条件、商业环境、商务设施均空前完备，成为展示中国形象的窗口，使得近年来区域房地产价值不断攀升。而盘古大观作为千顷奥林匹克公园区唯一的城市综合体，已经成为区域地标性建筑，其公寓产品盘古七星公馆经过三年的沉淀与打磨后，酒店配套、物业服务日臻成熟，项目价值与升值潜力因此受到层峰人士的认可，预计期转现完成后将迎来一轮热销。