房价和地价持续上涨 房地产调控宜谋定而动

房价和地价持续上涨，使房地产市场再次面临调控预期。但新的调控政策不宜仓促出台，应既“稳”又“慎”，重在抓好政策的落实。对房地产调控政策的效果必须作出充分估量，做到谋定而动。

国家统计局18日公布了5月份70个大中城市住宅价格变动情况。数据显示，随着调控政策效果的持续释放，5月份70个大中城市房价环比涨幅继续缩小，但也应该看到，房价环比和同比上涨的城市数仍占绝大多数，房地产市场调控需要继续抓好政策落实。

5月以来，我国高单价、高溢价地块频频出现，多个城市“地王”纪录被刷新。部分城市土地市场的溢价率已超过100%。由于地价上涨，房地产市场调控再次面临看涨预期冲击。在这种情况下，许多人开始期待新的调控政策出台。笔者以为，新的政策不宜仓促出台，应既“稳”又“慎”，重在抓好既有政策的落实。

房地产业是影响我国宏观经济稳定的重要行业，是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的依托。同时，房地产业还与民生事业紧密相关。因此，房地产调控政策很容易牵一发而动全身，影响到经济社会生活的各方面。以今年2月下旬出台的房地产调控政策为例，调控措施之一是规定出售房屋应严格按20%征收个人所得税。此言一出，二手房市场成交量大升，很多人为赶在新政实施之前过户，选择彻夜排起长队。甚至有观察者称，一些一线城市的离婚率也随之上升不少，其原因就是为规避新政中的限购政策。由此看来，对房地产调控政策的效果必须作出充分估量，做到谋定而动。

房地产市场的发展也受到多重因素影响。首先，我国城镇化仍处于快速发展时期，需要满足众多刚性需求。其次，宽松的货币环境使市场流动性充裕，居民投资渠道狭窄，都使得众多资金不断向房地产市场聚集。再次，我国居民收入差距大、经济发展方式粗放以及财税体制、土地制度等多重因素都影响着房地产市场。

此外，经过这些年的发展，我国房地产市场已经在不同的城市、区域出现了分化，呈现特大城市房价大幅上涨、二三线城市商品房库存积压并存的局面，房地产调控难度进一步增大。

在这种复杂情况下，对房地产市场的调控政策必须更加稳慎。相关措施不宜出手过于频繁，不宜再用一些过度手段，也不应继续采取过多的行政手段。比如，从限购、限贷到限价，房地产市场中使用的类似行政调控手段虽见效快，但长期看对经济发展的负面影响也相对较大。因此，房地产市场调控应该逐步从行政手段向经济手段过渡。

同时，调控措施必须有利于长远机制建设。比如，有关部门应在前期工作的基础上，扎扎实实地搞好信息联网工作，进一步完善房产税的基础建设以及市场交易秩序。

再次，要按照既定目标，不打折扣地进一步加大保障房建设力度，逐步形成我国“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房制度基本框架。只有使不同收入群体分流到其应该选择的住房市场，才能有效避免刚性住房需求过于扎堆在商品房领域的情况。