一线城市楼市又见捂盘惜售

最近，部分一线城市又见捂盘惜售现象。原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。

一边是主管部门出招调控房价，一边是开发商“见招拆招”捂盘惜售。开发商豪赌调控政策的底气从何而来?新华社“新华视点”记者进行了采访调查。

建好楼盘不入市，开发商说“赌一赌”

玺源台是一个北京市三环以里二环以外的新建楼盘，三栋商品住房土建工程已经基本完工，灰色的外墙即将进入装修阶段。楼盘工地上的建筑工人告诉记者，二期的3、4、5号楼都已经基本建好了，共有400多套房子。

“早就可以卖了，但现在还没有领预售证，以前有的项目连坑都没挖就开始卖了。前一阵接到通知说要七八月份开盘，但刚刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。很多开发商现在就想等一等，时间拖得越长，可能卖价会越好。”楼盘售楼部的销售人员说。

该楼盘售楼处的销售人员解释说，这个楼盘的一期是2012年8月开盘，毛坯房价格在4.5万元/平方米，而现在周边的二手房都涨到5万元了，附近一楼盘去年年底开盘，开盘均价已经涨到了6.3万元。“我们的二期开盘价估计得6.5万左右，但是这个价格不一定能够得到政府的认可。”

中国指数研究院执行院长陈晟说，不少一线城市目前商品房供应紧张的局面已经开始显现，其原因除了刚需的释放之外，很重要的一个原因是大量新建楼盘由于没有领取预售证无法入市而造成市场短期供需矛盾。

根据中国指数研究院提供的数据，跟2012年9月相比，一线城市商品房库存去化周期全面下降，北京已经从2012年9月的11个月下降到5月的6.1个月;上海已经从16.4个月下降到5月的10.2个月;广州已经从8.6个月下降到5月份的5.9个月;深圳已经从9.6个月下降到5月的7.4个月。

有关政府部门人士指出，在不少一线城市，个别企业对价格预期过高，甚至有极少数企业不顾市场实际，故意虚报高价，申报价格明显高于当前市场成交均价。由于严格的价格管控政策，部分项目因价格过高暂未拿到预售证。

“国五条刚出台不久，等过段时间政策松一些再开盘也好。”广州一位房地产开发商说：“不急在这一时开盘，过几个月调控政策又得变，不信的话，赌一赌，拖延得时间越长卖价越好。”

供销矛盾突出，开发商豪赌政策的底气从何而来?

“原本说是3月份开盘的，现在都等了两个月了，还不开盘，真是纠结得很，拖一个月开盘，可能就要多花掉我一个月工资。”北京一位等待购买婚房的白领说，他去年下半年就看中了一个北京西城区的楼盘。

链家地产的统计数据显示，5月北京商品住宅成交量环比4月上涨6.2%，商品住宅成交均价环比上涨9.9%。链家地产市场研究部张旭认为，2013年以来期房总供应与前两年供应水平基本相当，但是与旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供应不足使得库存进入消化阶段。

令人疑惑的是，市场需求如此旺盛，加之多轮调控政策层层加码，却不见开发商出货变现，反而捂盘惜售，更有资金频频打造“地王”。开发商豪赌政策底气从何而来?

“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说，自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。

中国指数研究院的统计数据也印证了开发商资金面宽松，开发商自筹资金占企业资金来源的比例已经从2012年第三季度的41.7%下降到了现在的36.8%。

“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”陈晟说。