高价房配额制 北京限房价出“狠招儿”

6月14日，北京市土地储备中心发布公告，此前暂停的北京“准地王”夏家胡同地王将于6月19日恢复挂牌出让。

值得一提的是，相隔仅20天，该地块恢复挂牌的起始价即改为13.59亿元，比此前挂牌价高出近五千万。一位业内人士称，“此举可以降低溢价率。”

与此同时，本报记者了解到，为了确保北京房价总体趋稳，北京市住建委已对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制。

降溢价率

夏家胡同地块原定交易时间为5月28日，但是在交易前一天，北京国土局突发公告称，暂停该地块挂牌出让活动，但是并未说明具体原因。

针对市场对该地块关注、地价过高而导致的“行政干预”的猜测，北京市国土局的相关负责人曾公开表态，该地块的暂停只是正常业务，并非行政举措，比如去年12月底暂停的朝阳农展馆北路8号地块等，都是“正常业务”。

不过，同被称为“地王”的地块，和朝阳区农展馆地块不同的是，夏家胡同地块仅暂停了不到20天即高调复出，而农展馆地王自去年12月暂停出让之后，至今未恢复。

对此，一个不愿透露姓名的民企的土地总监透露，夏家胡同地块2010年便已经完成了土地收储，截止到目前，已经闲置三年，而农展馆地块在推出时，刚完成土地储备不久。

然而，备受争议的是，该地块在复出的同时，挂牌的起始价由此前的13.1亿元提升至13.59亿元，直涨4900万，其他交易条件不变。

“若根据更新后的13.59亿元的挂牌起价算，剔除配建的1万平方米的公共租赁房，该地块的起始楼面地价约为2万/平方米，创下新高，”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在如此敏感的时期调高出让起始价，会加重房价上涨预期。

2013年前5个月，北京市土地出让收入相比2012年上半年的135.6547亿，上涨了3.5，接近2012年全年的土地出让金。值得注意的是，前5月地块成交的平均溢价率超过50%，创下新高，高于2012年的29.8%，2011年的40.4%。

  高价房要配额管理

就在北京国土局抬高夏家胡同地块起始价之前，国土部发布通知，要求市县国土资源行政主管部门在供应商品住房的用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。

张大伟表示，该地块周围的房价在4万元左右，照此计算，该地块的底价定得并不高。

据上述不愿透露姓名的民营房企的土地总监了解，相比民企，中化方兴等央企似乎对该地块更感兴趣，该地块的位置和规划也和该央企的定位趋同。

不过，上述民企的土地总监亦告诉本报记者，该地块较热，又被称为年内地王，央企虽然有拿地兴趣，但是能不能拿，敢不敢拿还得听“上面”的意见。

而在张大伟看来，在限房价，不限地价的背景下，作为北京为数不多的优质宅地，虽受市场关注，但房企拿地也将趋于理性，预计实际楼面地价在3.5万-4万/平方米之间。

值得注意的是，本报记者亦了解到，确保北京房价总体稳定，北京市住建委已经对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制，以避免拉高整体房价。

“若按照3.5万-4万/平方米的实际成交来看，”张大伟称，从盈利的角度出发，该地块未来开发的房价肯定会高于4万，迈入高价房行列，接受配额管制。

所谓的配额管制，即超过一定价格的高价楼盘，每个月限制批预售证的数量，张大伟统计，自2012年以来，每个月也就1-2个预售证审批的发放。

不过，张大伟认为，从期房预售证上看，虽然高价楼盘在预售证审批上受限制，但市场上更多的是很多高价房转向现房出售，对该地块未来开发销售的影响不大。