北京限楼盘预售证控房价 被指药不对症

预售证正在成为北京市控制房价上涨的一张王牌。今年房子卖什么价格将不再只由市场决定，政府部门将直接进行价格干预。

从今年4月开始，只要一个楼盘的拟售价格不被北京市住房和城乡建设委员会认可，就将无法获得预售许可证。也就是说这些商品房将不能获准在市场上出售。这意味着，北京市在调控房地产市场上，已经从“限购”直接走向“限价”。

北京市房地产交易管理网的数据显示，从今年4月1日至5月31日，共有41个楼盘获得预售许可证，而去年同期则有52个楼盘获得预售许可证。

获得预售许可证的楼盘大幅减少，市场供应很可能无法大量形成，这将不可避免地对市场预期造成影响。北京版国五条细则正在落实。

预售证成撒手锏

今年3月30日，北京市出台国五条实施细则，被称为最为严厉的房地产调控措施。与全国其他城市的实施细则不同的是，北京版的实施细则强化了行政的干预。

其中，最为引人注目的就是要对楼盘价格进行限价管理。如何限价呢?北京市住房和城乡建设委拿出的方案是：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

在这个政策出台时，业内并没有对其执行抱有多大的期望。在很多专家和开发商看来，这样的政策执行难度太大，难以成为常态化的操作方式。

然而，让专家和开发商大跌眼镜的是，这一政策真的开始施行了。

国内一家大型房地产开发企业的高管告诉中国青年报记者，从4月开始，预售证突然就变得难以办理了。

“北京市住房和城乡建设委员会对价格看得很死，只要报的价格高了，预售证肯定被卡。”这位高管告诉记者，去年，北京大兴区多个楼盘销售得都很好，价格也一路走高，这些楼盘的开发商试图今年以更高的价格开盘入市，结果预售证都被扣住。

在大兴区，一个楼盘在去年3月的预售价格为每平方米1.3万元起，今年计划以每平方米两万元的价格再开一期，结果未通过北京市住房和城乡建设委员会的审查，至今没有得到预售证。而在房山区，一个楼盘去年12月的预售价格为每平方米1.9万元左右，今年计划以每平方米2.3万元的价格再次开盘，也未获得预售许可证。

根据这位高管的介绍，这种情况不是发生在一两个项目上，也不是针对小开发商，而是对北京市所有的商品房项目，众多知名大开发商也都遭遇了这种状况。

究竟有多少原本定于四五月开盘的楼盘因为价格问题被暂停发放预售证，至今还没有公开的统计数据，流传在房地产业内的一个说法是，超过40个楼盘预售证被暂扣。

而从北京市房地产交易管理网上的数据来看，今年四五月获得预售许可的楼盘，确实在价格上做出了让步。

比如一个位于通州的楼盘，去年12月获得预售许可的房源，其价格在每平方米1.7万元左右，但其今年4月底、5月底又分别获得预售许可，这部分房源上报的价格依然在每平方米1.7万元左右。

“我们现在很痛苦，如果正在建设的项目不能及时拿到预售许可，那么企业的资金回流就会出现问题。”上述房地产企业高管表示，在楼市形势不好的情况下，开发商会选择低价入市，但如果销售形势转好，为什么还不能调整价格?

这个问题没有答案。

从去年5月开始，北京、上海等一二线城市的楼市逐渐由凉转热，并一直持续至今。

今年5月19日，国家统计局发布4月70个大中城市房价情况。结果显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。而同比看，北京、上海、广州、深圳等一线城市涨幅均在10%以上。

不仅如此，在一二线城市，土地市场也开始热闹起来。5月，北京、上海、广州、南京等城市相继拍出高溢价的地块。在北京，夏家胡同地块由于报价太高，最终被暂停出让。

市场的再度火热，不得不让人担心政府控制房价的目标能否顺利实现。也许正是这样的原因，让北京市政府部门下定决心，要严格执行限价的政策，而要执行这个政策，最大的撒手锏就是控制预售许可证。

博弈会持续多久

看起来，这是一场风险颇大的博弈。

如果因为价格问题得不到预售许可，整体市场的供应会不会出现短缺，从而导致真实交易的价格反弹?

这是很多人担心的问题。在经济学上，当一件商品的价格被人为管制时，市场会以各种方式摆脱这种管制。美国纽约市也曾经试图直接管制不断上涨的房价，但最终的结果是，房价降了下来，但买房则必须同时购买家具，家具的价格要远远高于房子的价格。

目前，北京楼市已经有了摆脱价格管制的种种尝试。比如有的开发商不上调预售价格，但在售房时再收一笔不菲的装修费用。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，政府目前的做法是延缓住房需求的入市时间，在这个背景下，任何市场回暖的表现都会让政府紧张，并被行政干预。

胡景晖所说的这种情况并不鲜见。在北京楼市，已经多次出现用暂停出让土地来冲淡市场看涨预期的做法。

“开发商与政府就开盘价格还将继续博弈。预售证发放速度受限，会让新增市场供应无法兑现。这恐怕是政府特别需要注意的地方，如何平衡市场的供求?”胡景晖说。