新一轮房产税试点 近期或会加速出台

国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。

从楼市调控来看，政府要砍掉“闲不住的手”，建立楼市调控长效机制是大方向，而推出“房产税”显然是大家的目光所在。笔者相信，新一轮房产税试点近期或会加速出台。

也许有人会窃笑，几年前就说房产税要出台，但到现在还没有实质性的推进，这次会有例外?确实，房产税出台的说法由来已久，但最后总是“只闻楼梯响不见人下来”，不过，当前的大环境已今非昔比。

第一，过去多年调控的僵化已经让许多民众有些失望。当一位外地单身女孩儿在上海工作了近十年，为了买套房必须经历结婚再离婚的过程，不难想象她内心所经历的煎熬，爆破点之前往往会经历漫长的累积期。所以，民意对“越涨越调、越调越涨”的调控旧思维已失望，翘首以盼新一届政府出台系统性的解决方案。

第二，新一届政府被给予了很高的期望，尤其是领导班子的搭建。所以，从政策的执行力而言，民意的期望值很高。新一届政府如何彻底树立新的房调形象?系统性解决方案势必要取代过去扬汤止沸的行政式短效机制。从某种意义上而言，出台房产税的民意收益将远远超越房地产本身，毕竟新一届政府的亮剑，“亮”得好不好，楼市调控是关键一役。

第三，地方政府的利益点可有效结合。过去都是中央收闸，地方放水。地方政府总能想方设法把“调控”变为“空调”。地方政府从调控中没有得到益处，所以不仅没有积极性而且总是拉后腿。但当前的环境则不同，当地方税体系缺乏有效主体税种支撑，地税系统又面临存在或者取消的生存问题时，当新一任地方政府无力偿还原有的地方债务同时又有很大的投资冲动时，或许出台房产税的时机已具备。

如果房产税要出台，有几个核心问题不可回避：

第一，新一轮房产税试点会选择哪类城市?什么样的城市适合房产税试点?笔者以为，城市规模不能太小，否则很难具有代表性;也不能太大，以免对经济冲击较大，所以肯定不是一线城市。选来选去，二线城市最合适。前段时间传言杭州出台房产税试点最后被证实是谣言。但从另一方面而言，杭州这样的城市又着实适合新一轮试点;

第二，新一轮房产税试点的征税范围是存量房还是增量房?最新的相关报道说个人住房房产税试点确定向“增量开刀”的思路。其实，过去无论是“重庆版”或者是“上海版”，也主要是针对增量房而言，再加上税率较低，所以效果欠佳。在笔者看来，房产税试点应该选择存量房征收，否则再试的意义就不大。至于大家普遍担心的会不会打击面太大?其实大可不必担心，即使是对存量房征收，普通老百姓的存量房也应在免征范围，“存量”将配套“高免征”。但“免征”与“不征”是两个完全不同的概念，尤其是对预期的影响。房产税试点的核心意义在于通过加税改变预期，在存量房领域寻求增加市场供给的效果，尤其是“房叔”“房姐”们那些一人持有多套房的投资群体;

第三，房产税的试点是否意味着限购等政策的快速退出?答案是否定的。短期而言，即使启动房产税新一轮试点，也仅仅是小范围的。未来几年，尤其是北京这样的核心一线城市限购政策仍将持续。总体而言，下一阶段的房地产调整格局将进入“限购 房产税”并行的格局，然后再进入限购渐进式退出的时代。

一旦上述判断得到印证，那么会对房地产市场产生哪些影响呢?

首先，住宅去投资化趋势将越来越明显。住宅原本就不是“投资品”，而是“消费品”。只不过过去几十年由于投资渠道的奇缺，才变相成就了住宅房价的暴涨;其次，个人持有多套房的成本将大增。尤其是不动产登记制度完善后，“房叔”、“房姐”们如果继续持有多套房，投资收益将大幅下滑;第三，资产配置理念将在中国迎来新一轮发展潮。一旦房产税落地，势必会有大量的资金流出住宅市场。那会流向哪里呢?理性的人会进行资产配置。对于有不动产偏好的人群，什么是理想的不动产资产配置组合?如果把资产配置比为足球场中的排兵布阵，住宅产品应该是守门员角色，持有多套既不合规也不划算;商办物业是后防线，稳定的租金收益以及较高的资产溢价是非常好的选择;不动产证券化产品是中场，如房地产信托，良好的流动性，进可攻、退可守;房地产基金和海外资产是先锋，它承担一定的风险来博取高收益，属于进攻型配置。目前来看，大多数人群还处于搭建后防线的阶段。