多业主的商业地产面临转型阵痛

近年来，新国十条、限购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，使得住宅地产的发展前景堪忧，但这却为商业地产的快速发展创造有利条件。国内一线房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，以潘石屹的SOHO中国转型商业地产为例，未来几年，商业地产比例提升将成为国内房地产企业发展的重要举措。需要关注的是，我国的商业地产虽然势头很猛，问题却也不少。由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，继而使得商业地产的经营管理存在很大困难。商业地产的参与者，包括业主、物业以及市场公司均存在诸多隐忧。

业主：进退两难

与国内商业地产迅速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐步萎缩。由于网络购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数逐步减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法完全取代实体经济，但它旺盛的生命力已对零售商业带来致命冲击。这些不利因素导致商业地产面临两难境地。作为中关村e世界的商铺投资者，业主李先生表示近年来自己投资的商铺，租金还不够还贷款。想转手，找商户是个问题;续租的话，租出一个合适的价格是个问题;低价租出去的话，办理各种手续又存在很多困难。这么多问题累加在一起，着实让人困扰。而还没有租出去商铺的一位业主则表示：现在出租商铺越来越难。一些老商户退租不干了，还有一些老商户则投机压低租金，自己没有招商资源，相应的流程不懂，也没有一个相应的管理公司帮助解决这种招商问题，真是进退两难。

物业：无辜的受害者

进退两难的不止是业主，物业公司也成为商业地产运营的受害方。因为业主的投资利益受到影响，一些业主以管理不善作为理由拒绝缴纳物业的服务费用，使得物业公司的发展受到很大影响!以中关村e世界为例，很多业主因为收益问题拒绝缴纳相应的物业服务费用，因为没有足够的费用支持，使得物业提供的服务品质有所下降。在这种情况下，已经缴纳费用的业主感到不公平开始拒绝缴纳费用。此外，由于商业物业无法像小区物业那样提供个体物业服务，提供的都是整体服务，这对于已经缴纳物业的业主和未缴纳物业的物主没有本质区别，这就引诱了更多的业主加入拒绝缴纳物业服务费的行业，如此恶性循环，给物业的工作带来的难度相当之高。事实上，物业公司的管理范畴并不包括招商或者租赁业务，但是却成为业主们发泄的对象，从这点上看，物业公司很无辜。

市场公司：力不存心

如果说物业公司作为明显的受害者的角色存在的话，那么市场公司则处在一个比较尴尬的位置上。因为市场公司本身没有任何商铺的产权，但是却需要保证商业地产的正常运转并提供相应的服务，比如需要代表商业地产里的所有业主和商户，接受相关部门的监督以及管理，落实相应的政策、法规以及要求。由于商铺的产权分散在千余个业主的手中，导致市场没有整体规划，市场公司也没有办法做强制要求，这样一来，市场公司的管理就存在很多困难。市场公司的主要收入来源是向市场范围的所有业主收取综合服务费，因为业主预期收益的减少，他们拒绝向市场公司缴纳费用，本来在管理上就很有难度，还没有足够的资金支持，市场公司不仅力不存心，面临的尴尬境地也不言而语。

探寻，解决问题的良方

无论是业主、物业还是市场公司，商业地产的参与者们，面临诸多问题的根本原因其实是产权分割。因为分散的产权导致统一经营业态很难实现，这样的话，统一的管理自然也就无从谈起。多产权式商铺中存在着一对关键矛盾，这种矛盾是造成一切问题的根源所在。

此外，商业地产目前没有专门的业委会成立细则和业委会的具体管理事项，没有相应的管理条例进行参照或者约束，商业地产的参与者们遇到问题，也没有一个正确的解决问题的依据，仅仅参照住宅业态的做法，既不科学，混淆了生活资料和生产资料的本质，也会为商业地产的发展造成更多的困扰。

基于此，可以参照国外一些先进的经验，采用商业地产信托的发展模式，采取统管或托管，将商业地产业主们的经营权和管理权做个集体信托，而将房产的处置权留给业主，这样做一是比较符合国情，也充分考虑了由经营业绩推导的REITS市场会太低于房产的评估值，将产权放入信托计划很难操作的问题。最终的目的是将多个业主变成一个业主，然后进行统一招商运营管理。此外，根据商业地产的特点建立相应的业委会以及相关的法规条例，当有了正确的法规约束的话，相信一些问题便可迎刃而解。