期房背后隐患多 现房准现房或成差异化营销手段

2012年岁末，温州再次曝出老板跑路事件，留下的是一个停工的房地产项目和约13亿元的负债。事发项目温州平阳县泰宇花苑，整个工地已经停工，购房者的梦想化为泡影。事实上，温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。于是，以期房为主流的郑州房地产市场也悄悄地开始发生改变，开发商在各类规章制度、调控政策的约束和越来越多购房者对期房担忧心态这两者的夹击之下，不得不迎来一个“现房时代”。

【回顾过往】那些隐藏在期房背后的隐患

回顾2012年，全国已发生多起因为房价下跌、开发商跑路，业主维权、砸售楼处等事件。就在2012年5月26日，福州某烂尾楼盘的业主更是闹到了海峡西岸第26届住交会上，希望讨取一个说法。但众所周知，一旦房企被洗掉出局，购房者的房款是很难受到保护的，发生纠纷也很难维护自身权益。

2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。那个号称广州最大烂尾楼盘的澳洲山庄在纠结19年后，终于在5月24日有了基本结果，却是一个令人痛心的消息——整个楼盘全部推倒重建。这意味着，已入住的数十户居民想办房产证已经不可能。

业内人士表示，目前多个中小开发商普遍都存在不同程度的资金压力问题，“虽然没有出现大量开发企业倒闭的情况，但因资金链压力而陷入半停工和停工状态的开发商越来越多。”

全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受记者采访时表示，由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。

很多烂尾楼盘因开发商缺乏资金而掺杂了水分，质量根本不过关，就算能够了结，也逃脱不了推倒重建的命运。很多购房者都是倾其所有，甚至是集两代人之力在购房，因为房企破产而赔了房款又没房，这对于购房者来说，完全就是“哑巴吃黄连”。即便不发生这样的情况，购买期房有时还会因为开发商违规等问题，导致交易中心不给办理产权证，那也一样很麻烦，连想低价变现的机会都没有。

【行业现象】不只是跑路 也可能遇到的是“楼等等”

从最初信誓旦旦地承诺交房，到后来的“不能交付”，这些都有可能是购买期房等待过程中遇到的状况。位于中原路与西环交汇处的润唐蔚蓝国际，就是这么一个例子，有网友爆料，购买此处房的业主大都是工薪阶层，有的交了首付，有的交了全款，但此楼盘售房手续不全，违法施工，迟迟不能交房，急坏了购房人。

在房产行业，迟迟不施工的现象普遍存在，在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题不施工而导致的“延期交房”现象逐渐增多，而相关项目开发商在向业主解释延期交房问题时也是闪烁其词，颇有些“打太极”的意味。

早在几年前，市场就对期房销售的预售制提出了质疑。甚至有言论认为，商品房预售制度是房地产市场不规范的主要根源之一。这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。毕竟预售制考验的是一个企业的道德。

相反，“现房实景”销售后，所有开发商的承诺都是一种真实存在。购房者可以看着买，房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量等很多问题都可以规避，对于购房者来说，变被动为主动。楼市也可以从概念、口号转入到产品至上的硬道理上，从这一点来说，调控后开发商的“现房实景”促使了楼市由虚向实的转变，有利于购房者利益的体现，有利于楼市更好地发展。

【买家市场】买准现房，消费者提前做“主人”

楼市变幻莫测，尤其在目前的非常时期，绝大多数购房者都认为购买准现房更实在、更靠谱。在紫荆尚都现场看房的陈先生认为：“能亲眼看到、切身体验的准现房，自然让我们更加动心。而且不怕出现烂尾楼，或者开发商跑路的现象。”

在紫荆尚都二期荣郡定了一套婚房的刘小姐更是将房源锁定在准现房的范畴之列，她说：“选择准现房不仅心里更有底，而且房子的位置、采光调节、小区的景观环境等都能一目了然，甚至连家里的配置如何选购我都能有个大致的概念。当初来定这套房子就是我经过几家对比斟酌后决定的，现场都可以立刻看到实景的8000平方米豪华大景观，完全人车分流，将来万一有个孩子，也能放心在小区散步，并且起伏绿地缓坡设计，让组团景观错落有致，最大限度还原生态景观，还有那跌水及喷泉小景的使用，丰富景观格局，造就亲民生态景观。我和老公都相当满意，再加上项目巨资引进的小哈佛国际幼儿园，可以让孩子在家门口接受一对一的精英教育。”

一个楼盘品质到底怎么样，园林、户型、整体规划是否让购房者满意，交房时的实景模样和沙盘模型是否存在差距，这些都是购房者所考虑和担心的问题。而目前，“现房、准现房时代”的到来消除了购房者的顾虑，如果说期房靠的是以概念进行包装销售的话，那么现房、准现房拼的就是楼盘实实在在的品质，购房者都可以反复比选、亲自体验后再做决定。

专家认为，在开发商资金链紧绷之时，购房者买房更需要“安全感”。而看得见摸得着的现房、准现房的出现，无疑让消费者吃了“放心丸”。

【卖家趋势】现房销售考验开发商实力

虽然市场上很多楼盘都是期房销售，但是不少业内人士认为，从楼市长远发展角度来看，“准现房”销售或会成为“后调控时代”楼市营销的趋势，“准现房”很可能成为低迷楼市的新宠。

据了解，现在不少期房开发商都采用“滚动开发”的模式，利用当期项目销售收入作为前期项目继续施工和后期项目继续开发的资金，一旦市场环境变化，销售速度减慢，资金回笼达不到预期目标，就会造成资金链断裂。

“如果从另一个方面考虑，这也意味着如果要保证现房不出期房那样的问题，资金运转流畅是重要保障。”通利地产营销总监徐文表示，“现房销售对企业综合实力要求很高，但这也是一种趋势，我们也不得不勇敢面对这种压力。”徐文分析，一是现房开发资金压力大，卖期房是用购房者的钱造房，卖现房是开发商掏钱造房，若资金实力差，一旦资金链断掉，肯定出问题;二是销售成本高，因为销售周期拉长，资金成本增高;三是购房者选择增多，若是成品房不让消费者看中，就很难用更好的办法来吸引买房人买房。

据了解，不同于其他项目交房后剩余尾盘销售的做法，紫荆尚都二期荣郡是在通利地产强大实力的支持下采用全新的现房发售模式。业界普遍认为，较之期房，现房销售必须建立在开发企业具有强大的资金实力和高品质产品的基础上，二者缺一不可。而通利选择将荣郡以“全成品”形式销售，一方面说明了企业的强大实力，另一方面也展示了企业的责任意识。

除了对资金提出更高的要求，开发商也必须在工程质量和房屋结构布局上下更多力气。期房销售时代注重销售速度而忽略品质在如今市场情况下已经行不通，准现房、现房所比拼的就是楼盘的品质，这对开发商的开发实力都是不小的考验。如果现房的规划、质量有问题，缺陷将是无法掩盖的。

因此，敢于“现房销售”的项目必须是一个具有很高性价比的项目，它的开发商也应该具有相当的资质、实力、融资和资本运作能力，强大的综合实力成为旗下现房项目顺利开发的保证。

【专家观点】现房或准现房或成差异化营销手段

“以往楼盘销售，都是以期房销售为主，而准现房的出现，或将对开发商提出更高的要求。”河南财经政法大学教授李晓峰称，与期房销售不一样，准现房销售对于开发企业的资金实力、开发经验、楼盘品质，提出了更高的要求。“在竞争越来越激烈的郑州楼市，开发商只有把楼盘品质实实在在地表现在购房者面前，以事实来证明自身的楼盘价值，才能在竞争激烈的房地产市场中取得胜利。而准现房或现房的销售，不仅考验了开发商的资金实力，同时，也考验了开发商的诚信，特别是对购房者的承诺能否真正地兑现。”

竞合地产董事长王东认为：“通利的准现房销售展现了自己公司的实力。准现房销售模式已经成为一种趋势，尤其是一些品牌开发商在楼市供过于求的情况下，不失时机推出准现房或者现房销售模式，从而在众多产品中脱颖而出，这种营销模式的出现，不仅考验开发商的开发水平，也会对整个楼市产生深远的影响。”王东认为，现房对于开发商资金、管理的要求更高，它会让空手套白狼式的资本游戏很难再现，让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。但从另一方面说，那些以品质著称的开发商，则有可能成为现房时代最大的受益者。