国五条易伤三四线城市 房地产调控需多策并举

“国五条”对刚性需求与改善性需求的杀伤力

虽然与2011年1月26日国务院出台的“新国八条”相比，“国五条”还算温和一些，但是其对普通老百姓的杀伤力明显存在。2011年“新国八条”出台前，我国购房需求中投机性需求较为严重。据统计，2009年年底，我国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。也就是说老百姓真正的刚性需求与改善性需求已经很小了，不会超过5%。2010年我国住房均价已达5032元，其中70个大中城市房价与上年相比平均上涨10%，“新国八条”出台后，2012年全国城镇平均房价才上升为5791元，年均仅仅上涨了7.5%，低于往年增速。同样，北上广深等一二线城市价格的增速放缓甚至回落。2012年，广州、深圳、北京、上海四地商品房销售价格分布为14044元/平方米、18900元/平方米、20700元/平方米、22595元/平方米，因此，“新国八条”出台的确给房地产商、银行以及投机性需求以精确打击。

但是，在政府保障房建设的不足以及“非饱和”供地政策的制约下，城市居民对一二线城市住房的刚性需求与改善性需求依然强劲。比如北京市的刚性需求与改善性需求就十分明显。很显然，这种由于结构性因素出现的需求通过“国五条”去打压是不合理的。主要理由有三个：第一，这些一二线城市所出台的细则已经难以打击投机性需求和已经拥有多套住房的房改房(即福利分房)，所以只能伤及有刚性需求与改善性需求的普通百姓。以北京为例，每年进入的50万人口就是一项很大的需求，再加上外地煤老板等新贵阶层源源不断进来买房。北京市房价从2003年到2012年一手房均价涨了365%。同样，广州、深圳、上海也涨了261%、233%和341%之多。

第二，地方政府实施细则往往会出台包含既得利益者的规定，化解了“国五条”的威力。尽管与全国其他城市相比，北京推出了号称“全国最严”的实施细则，但是细细琢磨可以发现，其实“国五条”被多数地方政府的细则架空了。

第三，一二线城市的刚性需求与改善性需求被迫从优质的二手房转向了一手期房，其实推高了新房的价格。本来很多刚性需求和改善性需求都希望能够购买交通、教育等资源配备比较好的二手房，但是“国五条”出来就限制二手房供给了，那么这些刚性需求和改善性需求只好选择了房价更高一些的一手房，一些刚性需求也成了牺牲品。这样就等于推高了期房价格。

从整体上来说，由于“买涨不买跌”心理的作用，“国五条”推出之后客观上提高了一二线城市的期房价格，而三四线城市的房价因为资金被抽走反而冷却下来了。因此，“国五条”对三四线城市的误伤会使他们本来开始回温的房市重新趋冷。三四线城市本来就因为资金供应、居民消费能力不足等原因，房地产业一直难以像一二线城市一样风生水起。长期以来，每次房地产调控最后受影响的往往是三四线城市。