见招拆招 二手房20%个税新政遭遇规避

一套二手房的交易差价接近100万元，但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上，类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温，但在楼市调控新政出台一个半月后，被认为是最严厉手段的二手房个税新政遭遇了执行的尴尬。

记者近日调查发现，在二手房交易中，拆分交易价格以做低房屋的网签价格，进而压低交易差价，已成为当前交易双方应对政策的主要手段，屡试不爽。此外，为了促成交易，一些房主甚至采用“假离婚”的方式，将二手房变成免税房源出售。业内人士认为，在一片争议声中，政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空，既应加大执行力度，也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。

价格拆分大行其道

谈及最近刚在北京买到的一套二手房，小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”，庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。

小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑，是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示，交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区，但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着，这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算，个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等，交易成本将达25万元。

在供不应求的北京楼市，房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易，中介机构提出了一个价格拆分的方案：将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分，前者作为网签的报价，也是计算交易差额和个税的标准;后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现，从而实现其“合法性”。在具体操作中，只要把后者的价格做高，前述房屋成交价便相应降低，与房屋原值之间的差额就会缩小，房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

小刘向中国证券报记者出具的购房合同显示，这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元，房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比，差价仅为49万元，应缴纳的个税不到10万元。中国证券报记者调研发现，在当前的北京二手房市场，这种拆分价格的方法被广泛采用。

监管力度有待加强

对于做低交易价格的现象，相关部门曾出台措施，但房地产中介的反馈是，只要操作得宜，拆分价格都能过关。

北京市4月初调整各区县二手房交易的最低计税价格，实际交易中的网签价格不得低于该价格，但调整后的最低计税价格究竟应在什么水平，按照惯例并未公开。多家房地产经纪机构的业务员表示，在拆分二手房价格时，通常会将家具、家电和装修等部分的价格做到相当于业主报价15%-20%的水平，往往不会触及最低计税价格“红线”。

值得注意的是，按照国税总局2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，作为二手房交易中免税部分的装修费用，最多不得超过房屋原值的15%。然而，在小刘的交易中，房屋装修费用已经达到房屋原值的23.8%。

中国证券报记者从多家房地产中介工作人员获悉，在他们成功操作的案例中，装修费用占比远远超过政府文件规定的水平，部分高端房屋的装修费用甚至接近成交价格的50%。