莫让房地产超级英雄时代重来

纵观房地产调控十年与经济发展的轨迹，在中国经济最需要“救世主”的时候，房地产“超级英雄”都会第一时间站出来。

1998 年东南亚金融风暴，2008年国际金融危机，都是借助房地产的力挽狂澜，助力经济在旋涡中复苏并稳定增长，成功度过了最困难时期。而2013年中国经济第 一季度GD P同比增长7.7%，增速未达市场预期，工业、进出口数据疲软，固定资产投资一枝独秀，复苏之势微弱，是否预示着房地产的又一次“超级英雄” 时代即将来临?于是，又一种预期在升温：中国经济呈现弱势，反倒对房地产是利好信号，因为政府不会过分打压房地产业。

如果说房地产“绑架”了中国经济，不如说中国经济“绑架”了房地产业。毫无疑问，没有房地产业，GDP难保7.5%。

没有房地产支撑，地方融资平台全面收紧时，全国地方政府债务今年将有破裂的风险。银监会近日下发《关于加强2013年地方融资平台风险监管的指导意见》，要 求各银行控制地方平台贷款总量，不得新增融资平台贷款规模;对于现金流覆盖率低于100%或资产负债率高于80%的融资平台贷款占比不高于上年。地方融资 平台的全面收紧，表明地方政府债务“压力山大”。2011年6月，国家审计署发布了有史以来最权威的一份地方债务统计报告，据其披露，截至2010年末中 国地方债余额为10.7万亿元。进入2013年，政府债务问题更是成为机构的研究热点。近期包括华泰证券、招商证券和平安证券等纷纷进行了测算，对于15 万亿左右的地方债规模，基本形成了共识，同时均对以城投债和政信合作为代表的“影子债务”表示了担忧。

目前土地财政是地方政府还债与保持债务链不破裂的杀手锏。重庆用土地储备“对付”地方政府债务就是最好证明，过去十年重庆花了6000亿元，这些钱花了债务为什么不高呢?重庆市市长黄奇帆坦言，因为重庆的办法是管住土地，让土地升值的财富归政府所有。

在今年一季度宏观经济不振与税收增速回落及地方政府债务高筑背景下，房地产相关领域的税费，风景这边独好，再次表明地方政府对“土地财政”的事实性依赖。 2013年一季度地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加，以及房地产市场成交额增加带动营业税相应增加。

在财政收支矛盾日益加剧的当下，地方政府将房地产相关税费收入作为今年财政增收挖潜的主要手段。一旦2013年二季度中国经济增速回落无逆转，中央房地产调控将进入一个相对“安静与观望”阶段，国家层面调控见底。虽然部委房地产调控仍将保持从严的基调，不排除地方政府房地产调控微调与货币及房贷政策适度放松 的可能性。

一方面是固定资产投资依然是中国经济增长的火车头，其中房地产的重要性最明显;另一方面，房地产是地方政府的主要收入来 源，地方债务高压及保障房建设资金缺口巨大。毫无疑问，当中国G D P有硬着陆风险与地方债务现破裂风险之时，就是房地产“超级英雄”时代归来的时候。

新 一届中央领导班子正在调整产业结构，加快市场改革步伐，能否成功，关系到中国经济未来是否一直为房地产“超级英雄”时代所主宰。如果一意孤行过多依赖房地产拉动经济与增加税收等支撑地方债务，显然是不可持续的，只会让这个“超级英雄”越来越扭曲变形，甚至强大到一调房地产，经济就死，一放房地产调控，经济 就膨胀的恶性循环怪圈。事实再次证明，调控房价靠短期行政调控手段与遏制需求的政策，必然会招致调控之后的市场反弹报复。建立房地产市场调控长效机制非常 重要，特别是住房保障制度、产权制度、土地制度、金融制度、税费分配制度、土地出让方式等经济体制的改革，才是未来实现房地产“平民”时代的关键问题所在。