接任四个月 新城少帅的增长选择题

　　时代周报记者 杨静 发自上海

　　新城控股（601155.SH）正在对外传递稳定发展的信号，最近一次是抛出股票激励方案。11月11日下午股东会上，该方案高票通过。

　　这是公司7月黑天鹅事件后的首次股东大会，也是时隔3年后第二次推出股票激励计划，更是新任董事长王晓松的首度对外公开发言。

　　受前董事长事件影响，新城过去4个多月里处在外界审视中：先是股价，继而是财务融资，后是信心。

　　以此为转折点，上半年的“买买买”在7月切换为“卖卖卖”—抛售150亿元总额项目，出售逻辑是增加公司货币资金、优化公司资产结构。

　　这引发了外界的唱空，新城要放弃增长换来安全吗？

　　11日，王晓松首次公开对此论调做出回应，并重申对“住宅+商业双轮驱动”战略的坚定。

　　“新城目前希望在规模上保持稳定增长，追求高质量发展，保持当前的行业地位。因为有稳定规模才会有江湖地位，对未来发展更有力。”当天，他对时代周报记者在内的投资者称。

　　单看截至10月的销售业绩，新城目前以2223亿元位于行业第8位置，全年2700亿元销售目标基本可以实现。

　　不过，投资者们的疑虑并不足以打消。留给王晓松的问题是，他会怎样去改变新城之后的命运？

　　股权的变数

　　12月4日，新城控股股东及其一致行动人手上的限售流通股解禁之日即将到来。

　　总计15.158亿股的限售流通股目前由富域发展集团有限公司以及常州德润咨询管理有限公司持有，分别为13.78亿股、1.378亿股，占公司总股本61.04%和6.10%，共计67.14%。

　　2018年12月4日原本到期解禁，去年10月17日，新城公告，富域发展和常州德润承诺在2019年12月4日之内不以任何方式减持该部分股份。

　　时代周报记者翻查，截至10月29日，当中的5.3511亿股已经被质押。

　　剔除质押部分，新城有近9.8亿股，率先将在12月4日迎来解禁。这部分的股份足以改变公司股权结构。新城是否会引入新的战略投资者亦或其他情况，有待给出答案。

　　为了维护公司团队的稳定，此次推出的股票激励方案，被新城视为对公司、管理层以及股东三赢的价值。

　　对比2016年，今年的激励方案有两大差别。

　　按照新城控股财务负责人管有冬的介绍，一是在组合工具除了限制性股票激励之外，还新加入对共计105人的股票期权分配；二是明确按照扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润（简称扣非净利润）增速来考核并行权。

　　换而言之，2018年的75.97亿元扣非净利润将为参考值，2019年至2021年则需要不低于91.16亿元、129.15亿元和167.13亿元，每年的增速同比达20%、41.7%和29.4%。

　　看上去并不算难。放诸至2016年至2018年，新城的扣非净利润分别为25.45亿、50.02亿和75.97亿，增速同比为105.1%、96.5%和51.9%。不过，截至2019年三季度，新城的扣非净利润仅为30.67亿元。

　　管有冬的解释是，“用扣非净利润来考核，其实对管理层的要求和约束都比较严格。”

　　这份激励方案所惠及的人数，确实增加。今年未继续获得限制性股票激励的人，其实转为获得股票期权。此外，有35人同时享有限制性股票激励和期权，占据总人数的近1/3。王晓松介绍，方案中还留存了一部分股权，用于未来优秀人员的引进。

　　规模还要不要？

　　2015?2018年间，新城的销售规模几乎呈现每年翻倍式增长，从319.29亿元、650.6亿元、1264.72亿元到2210.98亿元。住宅之外，新城商业板块已经具备规模。

　　王晓松11日称，继续保持公司稳健的发展以及巩固团队，远比新官上任三把火所开启的变革要来的重要。他认为，新城像3年前一样加杠杆快速规模化扩张并不实际。

　　王晓松没有给出新城在规模上具体的数值，而是强调新城要保持当下的行业地产，归因于“行业集中度加剧，资源向头部企业倾斜，但新城每年会根据当前市场环境对目标作出调整。”

　　做最坏打算，主动出售资产进行收缩去杠杠，是接任以来的动作。

　　3季度，新城仅通过挂牌方式取得13块地，而去年3季度和今年上半年分别则是近40幅地和80幅地块。

　　新城控股董事兼联席总裁梁志诚并没有否认新城近期几个月里拿地的放缓。“房住不炒的背景下，头部房企要回归到有质量的发展上。房企要按照稳健的发展思路去思考。”

　　新城的土储目前依旧充足，三季度数据中存货从1455.7亿元大幅上升62.5%，增至2365.4亿元。

　　对于新城投资者们的好消息是，部分合作银行以及城商行已经陆续向新城发放贷款。

　　3季度报告中，公司取得借款收到的现金达234.17亿元，换而言之，在7?9月三个月里增加25亿元借款。

　　公司在手现金余额为466.83亿元，同比增长近44%，现金短债比约为1.67倍，在手现金能够覆盖短期债务。

　　但融资局面的好转需要时间，新城如何扩张？新城的回应聚焦两点，一是展开创新性投资，以万科的小股操盘为参考，跟合作对象在资金或者土地层面展开合作，目前正在践行；二是提高投资精度，把钱花在刀刃上。

　　商业地产的想象力

　　始于2008年，新城在商业地产赛道上发展近十年，在数量上有一定的优势。截至2019年年中，吾悦广场在国内已累计开业44座，开业面积达411.03万平方米，租金收入17.41亿元。

　　数量横向对比，新城远超大悦城的11个、龙湖地产的29个、宝龙地产的39个以及一众港资房企的数量。

　　但数量上的优势目前未体现在租金上。总量上，新城17.41亿元的租金收入跟上半年大悦城16.01亿元、九龙仓18.36亿元、龙湖21.1亿元的租金收入相差不大。但跟恒隆37.84亿元、华润42.9亿元、万达171.82亿元有差距。

　　财务模型上，销售物业回笼部分现金流用于吾悦广场的前期开发。简单来说，吾悦广场本身的土地成本以及建造成本中的绝大部分可以用卖房子所得的回流资金覆盖，随着后期对外出租，吾悦广场成为“现金奶牛”。

　　在国内，这一模式的典型是万达。不过时代周报记者粗步测算发现，每个吾悦广场平均每年租金收入在4000万元左右，而万达则平均可以达到6136万元左右，存在一定的差距。

　　新城规划在2020年达到100座吾悦广场。王晓松称，经调研测算，国内购物中心尚未饱和，2025年预测有3500家面积超过8?9万平方米的购物中心，目前只实现了一半，在有人口优势的部分三四线城市甚至没有购物中心，这些是新城以后的市场空间。