楼市三类调节并进 调控趋向市场化

相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。
　　实际上，在接连爆出不利因素后，市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于今年的房地产市场，近期大部分业内人士的看法却基本一致，相比去年市场肯定会降温，但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下，京沪等一线城市的房价还会小幅上涨；部分库存量较大的三线、四线城市今年可能会遇到一些困难，下半年出现降价促销的可能性很大；而其它城市还要看今年的供需情况，至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。
　　同时，今年“两会”期间透露出的调控思路和此后政府的实际动作，均释放了积极的信号，并显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。
　　三类调控稳市场
　　在今年的“两会”上，住建部部长姜伟新在接受记者采访时透露出的“双向调控”一词，曾引发市场诸多猜测。
　　对此，全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确了今年的调控思路，即双向调节、分类调节、协同调节三项内容。其中姜伟新透露的“双向调控”实质上就是三个调控思路中的双向调节。
　　“‘双向调节’其实就是供需的双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。”仇保兴称。
　　对于抑制投机性需求的重要性，仇保兴特别指出，“投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。现在社会上流传一句话，在北京、上海，买对了一套房，生活质量拉开一个档次，买对了两套房，拉开两个档次。这种经验实际上是非常有害的，我们不靠创业致富，不靠勤劳致富，靠买对房就能致富，代替几十年辛苦劳动，这样的社会不可能公平。出现这种情况一方面是我们社会的投资渠道比较窄，只有房地产能够保持增值；另一方面，这也是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明，房价上涨过快，基本上都是由于投机购房造成的，这件事情在日本是有教训的”。
　　而分类调节的办法则是指能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。
　　“早前中央没有对温州等地放开限购进行阻拦，包括近期融资方面的放开，实际上都是在执行分类调节。”有业内人士这样告诉记者。
　　至于协同调节，仇保兴表示，政府工作报告中“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”也是在执行这一层调控思路。
　　他表示，一个健康的城镇化过程是人民对城市空间公平占有的过程。如果公平占有这一点做不到，社会公平就很难树立。加大棚户区改造力度，游离于增加供给，平抑房价；增加共有产权住房供应，不仅减少了地方政府的资金压力，更重要的是扩大了民众参与度，强化监督，而这也是对市场机制的一个重要补充。
　　房地产调控市场化
　　实际上，中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，也体现在了近期的资本市场上，房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。
　　2010年4月份，国务院下发通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。包括万科、招商地产等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会，房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。
　　四年后，这一情况终于出现好转。
　　月4日，万科在一年之前提出的B转H计划正式获得审批通过。其公告显示，证监会根据有关规定对万科提交的《万科企业股份有限公司关于境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所股份有限公司主板上市及挂牌交易的申请报告》及相关文件进行了审核，批复核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。此前，由于中集集团B转H计划从受理到审批只花了29天的时间，万科B转H计划迟迟未获批准，一直被认为是政府对房企融资监管的进一步收紧。
　　随后的3月17日晚间，停牌近9个月的金丰投资宣布，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，成为A股历史上最大规模的借壳方案。
　　至此，市场已经明显嗅到房地产再融资开闸的迹象。而3月20日，中茵股份和天保基建定向增发的获批也使得此前市场对于再融资开闸的期待变为现实。
　　根据中茵股份发布的公告显示，公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元，用于子公司旗下一项目开发运营；而天保基建拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金。
　　由于上述两家房企定向增发所募资的投向均明确涉及商品住宅业务，因此这也意味着A股房企再融资的正式开闸。暂停A股房企再融资作为过去几年楼市调控组合拳中的重要一环，可以说已经正式退出。
　　对此，国泰君安在报告中指出，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。目前国家对房地产调控的政策思路是一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力，另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。