房地产市场展露新气象

岁末年初，随着元旦钟声的响起，新一年已然来临。回顾2013年，国内房地产市场经历了不平凡的一年，不仅市场快速回暖，在政策上也发生了一定的变化。这使得人们对于2014年的楼市走势与政策方向充满了期待。业内人士普遍认为，在新的一年里，房地产市场将迎来全新的气象，随着长效机制的构建，行业将朝着更良性的方向发展。  

2013年楼市走稳  

2013年的广州房地产市场，受到“新国五条”、广州地方调控新政、十八届三中等政策和行政因素的影响较大。根据相关监控显示，截至2013年12月20日，广州十区二县一手住宅成交量89007套，与2012年同期相比，上涨了5.7%。“新国五条”及广州版细则出台的2013年3月、“金九银十”效果显现的10月、三中全会影响出现的12月，成为广州全市成交量的三个转折点，构成了广州今年成交由峰值开始回稳。  

同样出于政策和行政原因，去年广州成交均价数据颇受质疑，而数据则表现出持续下滑，波幅较小的趋势。相关数据显示，截至2013年12月20日，2013年广州十区二县一手住宅均价为13173元/平方米，较前年同期上涨6%。年度峰值的14189元/平方米，出现在受到行政影响最小的第一季度，随后几个季度广州成交均价数据则逐渐走弱。  

根据相关数据显示，截至2013年12月20日，广州十区二县一手住宅成交面积为1009.3万平方米，89007套，与2012年同期969.6万平方米的成交面积和83465套相比，同比分别上涨了4%和5.7%。  

具体来看，“新国五条”及广州版细则分别在3月的月头和月尾出台，虽然2013年3月份广州全市十区二县成交量依然达到全年最高水平的10870套，但在新政持续发酵的影响下，进入二季度广州楼市成交量逐渐走弱，季度成交量为20316套，环比第一季度27194套的成交，下降了33.9%。  

但半年门槛一过，销售开始稳中见升，至2013年10月，成交量打破维持近5个月的“7字头”，升至9287套，三季度成交量为21199套。而随着11月十八届三中全会的到来，虽然当月广州成交量依然有8161套，但12月的成交量已不足3000套，仅及去年春节期间的2月成交量的一半。  

另外，截至去年12月20日，全市未售套数共120270套，比前年同期增加约2万。同时，2013年楼市的新增套数为104046套，较前年同期也增加了约2.6万套。可见，去年广州市场上，存货之外，新增货量的销售任务也不小。  

值得指出，去年第三季度的市场供应可谓井喷，新增货量达13386套，超过第二季度6866套和第四季度5021套的新增货量总和。不过这背后，去年“金九银十”从成交量到成交价格都可谓亮眼，市场支撑力足。  

2014年价量涨幅放缓  

十八届三中全会以来，宏观的变革思路下，房地产领域的改变无可避免，新一届政府在房地产调控上，转向“长效机制”的思路也十分显著。不过，长效机制的建立和铺开需要时间，限购政策取消一蹴而就也会引爆危机，较长一段时间的“过渡期”是必须的。在过渡期内，目前的楼市调控难以放松，但市场手段将更多得到支持，调控或呈现表面松实质紧的状态。  

有机构分析认为，市场供求方面由于2013年土地市场成交数据的恢复，2014年的楼市供给会呈现上升趋势。同时由于全社会融资总量的增速下滑和偏高利率维持的局面，投资增速将回落，房地产市场销量也将放缓。  

但就广州而言，去年120270套的库存和今年十区11万套的预增新货，将给市场提供充足的货源。不过，由于楼市真实价格上涨过快，消费力提前消耗，广州楼市成交已在去年第四季度出现明显萎缩，预计2014年初仍无法立即恢复。但广州的购房需求基数大，成交撑力足，下半年回升趋势显著。  

价格方面，宏观角度，随着QE退出、美元指数走强和今年中国经济的下行压力，今年全年人民币波动幅度将加大，但对国内资产价格的支撑力将削弱，2014年中国房地产的价格上涨放缓是大趋势。  

就广州而言，今年房价存在诸多上涨因素。一方面，2013年主要开发商业绩完成情况好，大多不愿降价出货，而目前买方入市欲望也不强，预计今年年初，广州楼市依然持续“有价无市”。另一方面，去年的限价限签政策对中心区楼盘、大户型和高价楼盘均施加了颇大压力，这部分需求在2014年放出或形成成交均价的“补涨”。  

不过，广州房价并无下降的理由。在强劲的刚性需求以及高成本的推高下，即使楼价下调，空间也十分有限，上涨放缓、价格维稳将是大趋势。  

调控将强化市场监管  

在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示，在2014年要“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。在其中就可以看出，在2013年楼市政策方面将会有较明显的改变。  

2013年12月24日的会议传递出三个政策信号，更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。姜伟新表示，2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。姜伟新在部署2014年的房地产调控任务时，特别强调要保持调控政策的连续性和稳定性，继续抓好房地产市场调控和监管工作，并称将在2014年进一步强化地方政府“稳控市场”的责任。这也是住建部年度工作会议的另一大变化，与2012年年底工作会议相比，“稳控房价”改为了“稳控市场”。姜伟新表示：“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。据姜伟新介绍，2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”  

除了差异化的监管以外，2014年楼市政策的另一个大方向就是探索共有产权住房的供应。姜伟新表示，在2014年将鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。  

住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。姜伟新表示：“各地要注意学习借鉴他们的经验。住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。”  

在2013年，楼市政策调控力度相比于前两年稍有放松，但从此次会议可以看出，国家对于房地产调控仍然要加强监管。姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。  

新年寄语  

○中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生  

2013年是非常不平凡的，对房地产业也是一样，基本指标都达到了最高值，就是非常的火热。而在三中全会之后，对于中国房地产有两件事情是非常重要的，第一就是市场化，第二就是改革。中国的房地产市场需要更加健康的发展，这不仅要看房地产业界的投资回报率是否回归到正常的水平，还要看房价机制回归市场，并且和其他转型的产业协调发展、同步发展，这才能够使我们的经济健康。  

○万科总裁郁亮  

2014年万科实现2000亿元的规模，已没有悬念，市场前景依旧可期……万科把员工健康纳入管理内容，领导带头，为员工健康创造条件，并把员工健康与管理层的绩效挂钩。至今，万科已经是高管团队能跑马拉松最多的企业，员工体制综合优良由60%上升至74%，MBI达标率也有49%上升至51.2%。  

 ○保利地产广东公司董事长余英  

2014年楼市预测：1、2014年房企、市场分化，千亿房企有10家；2、全国房价涨幅7%左右，一线、二线核心城市房价继续涨，核心区域房价大涨。三四线城市有涨有跌；3、土地成交量价比去年略高；4、资本市场和产权融资有亮点；5、房产税不会全面推行，限购限贷继续，部分城市会有变化。  

○星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍  

2013年是中国房地产行业重要的一年，党的十八大顺利召开和三中全会的圆满落幕，将新型城镇化、土地改革、住房保障等作为房地产业改革的重点，启动全面改革，将对市场起决定性作用，这给国内房地产业，提供了更加广阔的发展空间，同时也给房地产界企业带来了新挑战。在2014年，我们将继续整合星河湾集团所有优势的资源，从硬件软件两个方面打造更高品质的“第一居所”，实现好房子、好服务、好民居的愿景。  

○奥园集团总裁助理兼商业集团总裁苗思华  

现在商业集团成立以后，也在全国招聘了大量的精英，整个商业集团的招聘已经完成，现在正在梳理完善产品线，从2014年初开始我们会全面发力，支持奥园的商业发展。现在我们转型过来之后，提出双线发展，奥园的商业产品线方面，我接手以后就进行了梳理，梳理三四线城市的产品和一二线城市的产品，还有文化、旅游、商业主题的产品，主要做这几块。