2014楼市“双分化”或加剧 调控长效机制构建利好房企

相关数据显示，2013年12月，全国百城房价环比上涨0.7%，自2012年6月以来连续19个月环比上涨。尽管房价月度上涨走势趋于平稳，但不同城市房价分化明显：一二线城市房价上涨压力依然突出；三四线城市价格继续下行。业内人士认为，2014年楼市房价和房企分化还将加剧，差异化调控或将避免房价大幅波动，加之新型城镇化的推进以及调控长效机制的构建，将为布局三四线城市房企带来机遇。  

房价房企双分化趋势明显  

最近多家机构发布的数据和研究报告显示，我国楼市房价和房企分化趋势明显。一二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出；三四线城市面临价格下行风险。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，与中小房企的距离分化发展格局也越来越明显。  

数据显示，2013年12月100个城市中有68个环比上涨，32个城市环比下跌。与11月相比，12月环比上涨的城市个数减少1个，其中涨幅在1%以上的有19个，较上月减少9个；12月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月增加5个。报告认为，12月房价上涨走势趋于平稳，但值得注意的是，在热点城市房价涨幅趋稳的同时，不同城市房地产市场分化进一步加剧。  

业内人士认为，一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累。中国房产信息集团(CRIC)研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京(楼盘)为例，消化库存周期仅6.9个月。世联地产数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。  

山西大学经济与管理学院教授耿晔强认为，纵观2013年房价走势，各地地王不断涌现，从9月份开始，一线城市房价涨幅惊人。从国家统计局发布的数据看，北上广深四个一线城市房价9-11月连续同比涨幅超过两成。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，一线城市的中心区和周边差距非常大，比如说北京西城区的房价和它的周边平谷、密云、延庆以及河北的固安、香河，相差达到10倍。中原地产研究中心总监张大伟认为，从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳，整体市场冷热不均衡。  

另外，同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。  

2014年楼市“双分化”或将加剧  

业内预计2014年，房地产价格上涨继续分化，不排除房价下跌城市数目进一步增加，或呈现极端分布。若各地房价继续分化会造成一线城市“地王”频出，三四线城市楼市“高空置率”风险。同时，2014年楼市或将上演“龙争虎斗。  

中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》指出，2013年以来，部分城市已经出现供过于求的现象，未来这一趋势还将延续。由于三、四线城市就业和发展机会有限，这种经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制，严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。  

花样年控股集团董事局主席潘军认为，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价将延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的，缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势，所以现在全国楼市呈现极端分布。  

业内人士认为，2014年房企“分化”呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。张宏伟说，2013年，百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元，2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大，暗示市场集中度进一步提高。预计2014年“千亿军团”房企将达到10家以上，而百亿房企或将接近100家，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。  

此外，千亿与百亿以上房企“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。  

“差异化”为房企发展迎来机遇  

张大伟等业内人士认为，2014年的房地产调控政策将更讲究因地制宜和分类指导。中国房地产协会副会长朱中一认为，商品房价格过快上涨的原因是综合性的，但调控指标过于落在房价上，调控政策过于侧重行政手段，实际操作过于一刀切，显然已不符合实际。市场分化下的房地产调控政策走向将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。  

业内人士指出，类似温州这样的城市，放松限购政策也就有了它的合理性。而对于类似北京这样的一线城市来说，房价的猛烈上涨确实给民众带来了巨大的压力，但依靠限购等行政手段已经很难起到压低房价的效果，更重要的是需要政府推进综合改革，将掌控过多的资源外移，减轻人口导入压力。  

张宏伟等专家认为，楼市调控的地方政策主要表现为：重点一二线城市依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。一是10月以来，已有超16个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。目前来看，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。  

全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。耿晔强说，这就意味着未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控将利好这些城市的房地产企业。