商品住宅被高端化趋势加剧 创新是关键

从今年成交地块的土地成本以及2014年商品房用地大幅缩减的情况来看，未来纯商品住宅市场“高端化”的趋势将越来越明显，再加上2014年初4万元预售禁令的逐步解禁，中高端项目所占比重将在今年出现明显上升。业内人士表示，被动做高端的开发商将会越来越多，而中高端市场的竞争格局也将愈发激烈。  

万科在京扩容高端市场  

“2014年，万科要开始做高端一点的房子”。日前，北京万科副总经理肖劲对记者如此表示。  

据肖劲介绍，万科扩容高端市场首当其冲的理由是地价的高企，土地的获取难度加剧。在这样的背景下，扩容高端市场是“不得已而为之”、不得不做的事，肖劲表示，像万科这样被动做高端项目的开发商数量很多。  

万科一直以开发面向刚需刚改群体的产品为主，对于此番扩容高端住宅市场，肖劲表示将“秉承良好的合作心态”，与各环节的合作方一起做好产品的规划和设计，争取从细节入手提高产品品质。  

肖劲还透露，在户型上，未来将以改善型户型为主，不再做小户型。公开资料显示，继去年5月万科6.92亿元收购北京东城区御府项目(预计售价将超10万元/平方米)之后，去年10月，万科联合体以33亿元总价拿下顺义高丽营地块，楼面价达19347元/平方米，业内普遍预计将建成高端住宅产品。  

事实上，成交格局的变化已经出现端倪。据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月北京住宅市场主力成交面积区间为70—90平方米与90—120平方米两到三居。与去年不同的是，总价100万以内出现下滑，而总价200万元以上的成交却出现上升。  

被高端化趋势加剧  

除了万科，一些已经在高端市场打拼多年的开发商，则纷纷选择增加高端项目的入市量。  

“起价3000万元/套，今年要卖掉至少300套，这是老板定的任务”，北京某高端项目营销负责人告诉记者，这一销售任务要远远高于去年。 

在刚刚过去的一年，北京高端市场成交量的显著飘红，给了开发商极大的信心。据中原地产市场研究部统计数据显示，2013年前10月，北京商品住宅单价超过5万元/平方米的成交套数已经达到了1952套，比2012年同期的1014套上涨幅度达到92.5%，创历史新高。  

亚豪机构副总经理高姗分析认为，从商品房成交总价变化情况可以看出，2013年即便是同等面积户型产品购房者所需承担的购房成本出现上升，而从2014年市场情况来看，年初随着4万元预售禁令的解禁，将会有一批中高端项目集中上市，另外从今年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，因此未来中高端项目所占比重将出现上升。  

此外，从2014年土地供应的情况来看，商品房用地的大幅缩减也将助推住宅市场高端化的趋势。近日，北京市国土资源局对外通报了2013年北京市土地交易市场运行情况以及2014年北京土地供应计划，其中表示，2014年北京拟安排住宅用地供应总量中40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。  

消息一出，有机构预测，大量保障性住房和自住型商品房土地供应挤占了纯商品住宅的土地供应，使未来新增纯商品住宅的供应更加稀缺，这可能会导致该类住宅的价格进一步上行，不少普通住宅开发商将不得不进军高端市场，中高端产品增多。  

创新是关键  

“地价的上涨不断改变着市场的预期，2014年中端和高端市场的竞争将更加激烈”，北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，除了原有的高端产品外，由于大量自住型商品房的冲击，一部分普通住宅也会向上形成高价盘。不过陈志认为，虽然高价盘的数量明显增加，是否能被市场接纳将是接下来的难题。据其介绍，去年套均价格在1000万元以上的高端盘购买人群仅占全部销量的3%，因此，是否能在激烈竞争中取胜，改变同质化局面、实现品质创新将是关键。  

由地产中国网和中国豪宅研究院日前联合发布的《中国顶级城市豪宅价值标准》显示，伴随着房价的持续攀升，高端市场整体价格进一步上扬，以往总价在3000万元-5000万元的顶级高端都凤毛麟角，但如今单套总价在5000万元以上的新产品仅北京就有几百上千套。  

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，顶级城市高端产品(公寓)须具备以下特征：项目所在地必须能够充分显现地段资源禀赋的稀缺性；在品质上尤其是在舒适度上有比较优势，真正具备“出则闹市，入则桃园”的环境优势，能够尊享地标价值；要有企业品牌、产品品牌、服务品牌的多重优势；要具有升值空间与典藏价值；要充分保障安全性、私密性，能让业主享受到贵宾级的尊崇感。