2014年商品房泛“高端” 住宅供需结构有望缓解

2013年12月31日，最后三宗工业用地的出让后，备受关注的2013年北京土地出让宣告结束，全年1821.81亿元的土地出让金总额创下历史新高，同比2012年上涨幅度达到了181%。历史性的数字不仅代表了今年北京土地市场的丰收，更在一定程度上预示了未来一至两年北京楼市的发展轨迹。  

业内人士分析指出，2013年的土地出让弥补了2012年住宅类土地供应的缺口，2014年北京住宅类产品的供需有望缓解，但楼面价的提高，决定了未来房价下行的可能性很小；纯商品房项目或进入泛“高端”化时代，对于今年出让的多宗配建自住型商品房的土地，商业或办公部分将成为开发企业的主要利润点，商办项目将登场2014年楼市主角。  

住宅供需有望缓解大供应难拉低房价  

根据中原地产研究部统计数据显示，2013年，北京全年累计出让土地223宗，其中140宗为经营性用地，全年出让土地总建筑面积约为3100万平方米，经营性用地约占建筑面积的86%。全年累计的土地出让金达1821.81亿元，同比2012年的647.918亿元，上涨幅度达到181%。  

在与房价息息相关的住宅用地方面，今年住宅类用地的建筑面积占全市经营性用地的比例首次突破57%，创下近五年的新高。中原地产研究部总监张大伟分析认为，最近几年房价上涨的根源之一就是土地供应的缺口，最近五年来，土地供应缺口达到了340万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平方米和465万平方米。恰是这两年，北京的房价涨幅最快。而在土地供应增加的2010年和2011年，房价涨幅都比较缓慢或者处于下调区间。  

在他看来，2013年供应的自住型商品房面积已有望超过2万套，纯商品房住宅面积也有望突破10万套，这将明显缓解近两年北京楼市供不应求的住宅供需结构。但另有业内人士指出，虽然2013年住宅类土地供应明显增长，但因为供大于求而带来的房价下跌很难出现。一位房企的营销总监就表示，以往开发商会因滞销而选择降价，但前提都是建立在不赔钱上，而今年出让的很多土地，楼面价已经超过了所在区域的房价，再加上建安、资金占用成本，开发商即使不要利润，这些土地上未来销售的房子价格也一定会比现存房源高出不少。而借助自住型商品房来稳定预期，从恒大御景湾的申购来看，似乎也没有原来预想的那么乐观。  

根据最新的统计数据，共有14.8万户家庭完成网上登记申购恒大御景湾的2000套房源，其中具备优先购买资格的家庭就有81897户，供需比接近1：41，非优先家庭几乎不可能购买到该项目。根据北京市住建委此前公布的消息，2013年至2014年，北京计划累计推出7万套自住型商品房，这也就意味着，北京近两年供应的自住型商品房土地可能还无法满足恒大御景湾一个项目8万多个优先家庭的需求。  

商品房实际楼面价远高于统计数据  

商品住宅高端化  

回顾2013年北京的土地市场，楼面价是最常被提起的概念，这个原本看似专业的词汇已经成为街头巷尾热议的焦点。根据中原地产研究部统计数据显示，2013年北京成交土地楼面价为9670元/平方米。但考虑到每个地块大多有保障性住房和自住型商品房的配建要求，2013年北京土地市场纯商品住宅的楼面价早已超过这个统计数字。  

以恒大51.35亿元拿下的东坝南区1105-654、656、658号地块为例，该地块建筑面积控制在20.8373万平方米以内，如果不考虑各项配建要求，楼面价为25000元/平方米左右，但将配建的1.69万平方米限价商品房和11.2万平方米的自住型商品房考虑进去的话，楼面价至少也在50000元/平方米左右。回看今年北京成交的土地，位于较优质位置的地块几乎都存在这种情况，纯商品房部分的楼面价基本都已超过区域二手房的销售价格。尤其是五环路的周边，亦庄、台湖、东坝、孙河……面粉贵过面包的情况频频上演，而从这些地块的开发商目前释放的信息看，改善型和高端产品将成为未来这些地块的主流产品。有业内人士预言，五环周围未来纯商品住宅都将走高端路线，北京的高端住宅圈已扩散至五环外。  

一位房企的负责人告诉《广厦时代》，从他们企业内部研发部门的统计看，今年北京纯商品房的楼面价已经超过2万元/平方米，目前一线房企从拿地到销售多在7到8个月的周期范围内，未来北京纯商品房销售的主流价格或将在4-5万元/平方米。  

虽然楼面价居高不下，但房企在京的拿地热情依然高涨。据中原地产市场研究部数据统计，今年北京首次出现4家房企购置土地面积超过100万平方米，分别是绿地、万科、北京城建和恒大，仅这四家总土地购置金额就高达389亿元。  

商业和公建将成部分地块收益来源  

由于限价和限购的政策，2013年，很多商品住宅在取得销售许可证的过程中挣扎，商住项目大行其道，连连创下“日光”的战绩，成为了不少房企回款的利器。有业内人士预测，2014年，商住类项目仍将是市场的主角。除了持续的限购、限价的调控政策外，2013年拍出的不少地块，主要的收益空间全部在商业和公建部分上。  

9月，中国铁建以18.1亿元竞得的海淀区环保科技园地块，楼面价最终为18562元/平方米，而该地块未来住宅部分的限售价格为19000元/平方米，楼面价与未来的限售价格基本持平。此结果一出，有人感慨，开发商是不是疯了，明显不赚钱的地块也要拿。但中国铁建的回应称，该地块30%为公建部分，不在限价范围内，可通过这部分产品的开发来实现地块整体的盈利。  

创下了今年总价地王的门头沟新城MC16-073限价商品住房地块，住总、融创和骏洋联合体最终以58.66亿元的总价收入囊中，楼面价约为1.69万元/平方米，而该地块上的住宅部分除7500平方米的限价商品房外，将全部建设自住型商品房，销售限价为18000元/平方米。看上去又是一笔赔钱的买卖，但实际上，该地块34.73万平方米的体量中，住宅部分约为6.7平方米，除去一些必备的配建设施，还有约27万平方米的商业金融和公建部分，这部分地块未来的销售价格并不受限。  

一位房企的营销总监指出，开发商业和公建地块回款最快，运营最简单的方式就是做成商住类产品销售，大量类似土地的出让不可避免地就会带来此类产品的供应，预计2014年仍将有大量的商住项目上市。早在2011年就已被明确禁止的“商改住”将继续成为部分房企的“最爱”。