楼市调控需多层次推进

在日前举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作。”会议同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权住房和强化市场监管。  

2013年，是楼市调控进一步深化的一年，但同时也是近年来房价涨幅最大的一年。统计数据显示，在去年的最后几个月时间里，北上广深等一线城市新建住房价格涨幅纷纷达到两位数，甚至超过20%，而二三线城市的房价上涨压力同样巨大，完成去年初制定的房价调控目标基本无望。在此背景下，2014年，要继续抓好房地产市场调控和监管工作，显然并非易事，这也倒逼房地产调控政策的改革和转型。  

回顾本轮房地产调控，“限”之一字贯穿始终，从“限购、限贷”到“限价、限签”，从需求端到供给端，各类抑制性的政策被运用得淋漓尽致。在调控初期，此类政策的确在一定程度上遏制了房价过快上涨的势头，但却无法从根本上解决相对稀缺的住房资源和日益庞大的住房需求之间的矛盾。同时，过于单一的调控手段，也易陷入“上有政策，下有对策”的困局，导致调控效果大打折扣。例如，为了规避限购，“假离婚”等招数应运而生；为了规避限价，开发商“开发”了房价和装修的“双合同模式”；而为了完成房价调控目标，去年四季度以来，“穗六条”、“京七条”、“沪七条”、“深八条”相继出台，以期压低年底的房价统计数据。  

随着房地产调控迈入深水区，“单打一”的调控方式的局限性已经愈发明显，未来的楼市调控在保持连续性和稳定性的同时，需要更加突出针对性，并多层次推进。  

首先，房地产调控需从土地市场这一源头抓起。近十多年来，房地产调控之所以“屡战屡败”，关键还在于调控未能真正触及地方政府的根本利益——土地财政。中国指数研究院最新发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为3.13万亿元，同比增加50%。而中原地产研究中心统计数据亦显示，2013年北上广深等一线城市均创年度土地成交记录，其中，北京成交额突破了1800亿元，上海更是接近2200亿元。一方面是强调房地产调控不动摇，一方面却对土地市场的火爆听之任之，在地方政府不能摆脱对土地财政的过分依赖之前，其很难真正有调控房地产市场的动力和决心。  

其次，房地产调控需强调因地制宜。随着房地产调控的深入，我国房地产市场的区域性特征愈发明显，北上广深等一线城市的房价处于高位，且有进一步上升的态势，但部分三四线城市已经出现供过于求的局面。因此，未来房地产调控应避免“一刀切”，在保持调控框架的前提下，给予地方政府更高的自主权，选择采取适合当地情况的调控政策。当然，与此同时，有关部门也需要建立起更为完善的监管和问责机制，不单纯以统计数据作为考核依据，而要将市场运行是不是健康、群众满不满意等因素纳入考核体系中去。  

最后，房地产调控需更强调市场本身的作用。十八届三中全会明确提出“要使市场在资源配置中起决定性作用”，且本次会议也未提及房地产调控，彰显了决策层淡化行政调控干预，强调市场化长效机制作用的态度。不可否认，要建立市场化长效机制并非一日之功，但对于房地产这个市场化程度已经较高的行业来说，缺乏的并非市场本身的力量，而是发挥这一力量的机制体制平台。在未来的房地产调控中，政府应减少政策干预，而转向保障性住房的建设和分配等服务性职能，推动整个行业的健康发展。