深耕一线抑或拓展二线 房企权衡利弊之下的破局

年末的银行房贷荒，调控之下的新楼盘入市量的急剧减少与大量涌入一线城市的刚需人群形成了想买房无房、想买房无贷款、想买房房价太高等等一系列似乎无法破解的难题。围绕着这些难题，政府在10年来出台了70余条调控政策，基本上是房价上扬，政策收紧，房价下降，政策放松。在这一场你松我紧的博弈之下，且看一下各大房企今年的储备以及明年的预期。  

新华房产北京12月26日讯(记者孙梦姝)美联储退出QE，中国防控债务风险，利率中枢上移，无风险收益率提高，经济增速放缓。受到上述影响，房地产行业资金成本上升，行业增速下降至15.5%，行业盈利和购房需求都存在着下降的风险。  

2014年，房地产调控重点转向供应、保障民生，而非一刀切的市场化管理，土地制度改革保障农民产权，会对土地财政及经济转型影响深远。因此房地产行业竞争格局将愈演愈烈，有实力的公司市场份额将会提高。  

“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”将会发展吸纳新增人口，可带来持续性的住房需求。而有实力的房企注意力将会放在城市带发展项目、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局。  

保利万科：深耕一二线城市期待融资突破  

保利地产第四季度可售货量较多，且一线城市占比上升。2013年1—11月新增项目权益建面约1100万平方米，权益土地款约370亿元，以深耕进入一二线城市的项目为主，预计全年权益土地款约400亿元；前3季度已实现新开工1209万平方米，预计全年计划1600万平方米可能超额完成。2014年可售货量约2000亿元，其中存量400亿元，新推1600亿元，预计销售增速将维持在20%以上。  

受行业环境变化及自身基数抬高的影响，保利地产从2013年开始销售增速放缓，受此影响预计从2014年开始结算收入增速将放缓。虽2013年结算增长较多，但毛利率下滑明显，主要原因在于11—12年降价促销项目进入结算周期所致，预计全年毛利率约33%，同比下滑3.2%。受2013年房价上涨影响，预计2014年毛利率可能略有回升，但由于地价跟随房价上涨，毛利率改善空间有限。2010年以来保利合作拿地增多，拿地权益比持续下降，因此影响销售、结算的权益比，两者均呈下降趋势。  

若保利在后续的资本市场融资取得突破，发展有望再加速。保利坚持高杠杆运作，但进一步加杠杆的空间有限。在A股房企再融资有条件放开的背景下，或许保利有能力也有动力去争取股权融资的机会，以增强资本实力，并打开加杠杆的空间。并且公司过往的高速增长也与资本市场融资密不可分。  

万科在1-11月累计实现签约销售面积1394万平方米，同比增长18%；实现签约销售金额1599亿元，同比增长26%；独享广泛布局对于区域风险的平滑优势，合理定价、刚需产品主导下贯彻快去化策略；四季度成交确实受到多家银行额度用完的影响，然而需求就在那里，被推迟不等于被消灭。  

中期以来拿地力度加大，公司积极拿地增储：1-11月，新增项目权益口径建筑面积2077万平方米；新增土地权益地价款771亿元，占到2012年全年权益地价款430亿元的1.8倍；且三季度获取项目中一线城市占比较高。  

行业集中度提升下的大趋势，融资等能力上的分化使得“强者恒强”日趋严重，未来万科将凭借卓越的品质追求、优秀的管理能力获得更高的产品溢价，在整体行业利润率逐步下行的趋势中率先获得稳定的利润空间。作为龙头老大，万科积极寻变求新，在住宅产业化和社区资源方面积极开拓，且公司海外融资上的进一步开拓依然可期。  

泰禾招商：拓展二线或准二线城市规避一线地市过火  

近日，泰禾集团公告以35.87亿元竞得一宗商业、住宅地块，占地面积17.24万平方米，建筑面积57.65万平方米，楼面价6222元/平米，位于福州东二环泰禾广场东侧。据媒体报道称，此地为低成本的优质资源。  

原因在于位于地块北侧2013-06地块楼面价7402元/平米；周边住宅售价18000元/平米，利润率有保障。公司拟将竞得地块打造成为东二环泰禾广场二期，西面的东二环泰禾广场以70万平方米纯商业体量、高端的规划招商运营，定位为“海西第一综合体”,此次竞得地块总建面60万平方米，一、二期在协同效应下，合计体量130万平方米的东二环泰禾广场有望被塑造成“海西第一商圈”。  

据悉，截止目前，泰禾100%权益拿地金额达到194亿，是公司前11月合同销售金额的1.9倍。既定拿地策略继续得以保持，既巩固了海西大本营，又加大了二线城市的投入力度。行业预计竞得地块可售货值超过100亿。但也存有一线城市市场受到行政调控从而影响销售的风险。  

不同于泰禾将目光投向建立“海西第一商圈”，招商地产在2013年拓展规模大幅增长近4成，并重点拓展二线及准二线城市，规避开了地市过火的一线，也没有下移至三四线，半数项目底价获取，平均溢价率仅18%。  

但不可否认的是招商地产的许多楼盘均为大户型高端产品，其144平米以上大户型占比为50%，并都在2013年集中体现，去化速度十分缓慢。 

虽在下半年招商的股票连续停盘，但招商地产的资金优势却进一步增强了。招商地产通过反向收购成功搭建海外融资平台--招商局置地，此意义十分重大。海外融资更灵活便利，董事会可自主决定每半年增发不超过总股本20%的新股，经审批还可不受此限制；债权融资也已启动，据测算招商局置地资产负债率约66%，参考公司73%的资产负债率，可净增债务融资60亿元，已发行5亿美元债券，利率仅4.02%，后续还有空间。A股定向增发已获证监会受理，若获批预计公司可在一年内择机发行，成功的可能性大，可增加资本金约65亿元，据测算将使资产负债率由73%降至69%。  

2013年7—9月招商与青岛、海口、厦门3个城市签订了“邮轮母港综合体”合作框架协议或达成合作意向；上述项目均位于城市核心位置且规模可观，若协议落实，公司将具有优先选择权；集团与地方政府合作进行产业新城开发，有望为招商地产带来获取优质大盘项目的机会。  

信达：长三角区域持续布局破解8月双重误会迷团  

信达地产新增储备布局重点向长三角倾斜。截至目前，信达今年共获取土地7宗，合计建面101.8万平方米，地价款合计49.6亿元，虽然拿地建面仅达到去年122万平方米的83%，但地价款已同比增长60%，平均建面地价3768元/平米，同比增长约45%。主要因为新增储备重点向市场更为活跃，同时地价也更高的长三角区域的二三线城市倾斜，该区域已占信达总土地储备的60%以上，据悉今年已贡献其收入及利润50%以上。此次补充优质资源，有利于信达在最具经济活力的长三角区域持续深耕，进一步巩固优势。  

不过信达在今年的8月份曾遭遇过双重误会：一重误会来自会计准则入账计量偏差。信达地产借壳上市后，从信达投资获得308万平方米土地储备，现在尚有155万平方米的待建。这155万平方米土地较08年平均升值5倍左右。由于会计准则恪守历史成本法记账，该部分资产升值并未体现，人工调整后其每股净资产约为6.46元，对应PB为0.53倍。二重误会来自市场错误定价。ROE稳定在9.5%以上的公司对应合理PB应为1.38倍。而市场仅给予0.78倍的估值，严重低估公司价值。  

2013年，信达逐步出现改善迹象。首先是周转步伐加快，其次是新开工面积同比增长30%，将为未来几年提供更为充足的可售货源，利润表将逐步改善，同时也为股价上扬提供催化剂。