房企“走出去”要注意风险

国内很多知名的品牌开发商都早早地迈出了海外淘金这路，除了融资以外，启动海外地产开发也是频频。此前，这些原本根植于国内的企业进军国际市场都被认为是在试水，是一种企业行为，对于行业而言影响不大。但在今年，房企出海的规模越来越大，所涉及的项目也越来越多。在高额的收益面前，其风险也应该引起足够的重视。  

大房企竞逐海外市场，开拓新的利润点无疑是首当其冲的原因。从现实的角度来看，近两年来，出海的企业所开发的项目都取得了不错的业绩。而除了企业的利润以外，海外相对而言更为宽松的政策环境也为这些企业减少了不少心理负担。事实上，海外开发项目的土地成本相比于国内还是比较低的，而且也更容易融资。国内的房企大鳄即使是国内的项目融资，只要一伸手境外就会有大把资金流进，更何况是投资海外项目。从这个角度上看，房企走出国门，投身到国际市场，是大有可为的。  

但尽管如此，房企的出海之路还是不能不令人担忧。首先第一个令人不安的就是市场的问题。不少人都发现，在国内做房地产是来钱最快的。起码在近十多年来，这个行业在国内可以说是风生水起，即使是国家有政策调控都难以完全控制这个“打不死的小强”。原因很简单，只要你随便找几个人来问问想不想买房，百分之一百的答案都是想。在需求如此强烈，起码是需求心态如此强烈的地方，房地产行情想不好都难。但是，如果是在其他地区和国家，情况可能就不太一样。在第一波房企试水海外市场的时候，已经有专家提出这个问题，海外的项目客户群如何建立。几年过去年，答案还是原来的那一个，“依赖国内购买力”。事实上，大部分的海外项目，选择的销售方式都很简单，项目开发后除了在当地进行营销宣传外，还会移师国内各地，大肆推广，而且国内的买家很多时间都是房企海外项目的主要支撑力。这种销售方式被人称为是“自产自销”。  

“自产自销”的销售模式不能说错，现时也不仅是国内房企海外项目回国销售，更多的是海外开发商的项目也会来中国拉客。但这种模式的长久性是值得怀疑的。国人出海购房的目的大部分是为了投资，而且是受到“永久土地”以及“低价”的吸引而去的。对于海外置业的成本以及风险认识还不足。但近年来，这种海外置业的风潮已经没有那么盛行的。原因就是越来越多的人了解其中的风险，而且也看到其获利的空间甚至没有国内投资那么大。这就会产生一个问题，如果在海外置业潮退了之后，国内开发商大肆进军海外潮又起，那么最后还有谁能成为这些项目的销售依靠呢？  

海外开发项目并非是一件坏事，但起码是要做足功课，起码有很清晰的动作思路以及模式才能“出海”。如今能能希盼的是，作为行业龙头的万科能做到这一点。作为一向走路较为谨慎的企业，而且有比较浑厚的实力，如果能先形成中国房企海外战略的模式，那么对于有意或者已经进军海外的品牌来说肯定不会是坏事。