土地市场亟须打破“饥饿式供应”怪圈

2013年，北京土地市场高调收官，完成今年商品住宅用地供应计划。土地成交量加大对平抑房价来说本是好事，但由于未来土地出让情况不明朗，房企对土地的竞争愈发白热化，土地成交价格高企，购房人的恐慌并未减少。  

近些年，土地市场与新房价格的关系，出现了一种奇怪的现象：  

当房地产市场低迷时，房企资金链紧张，拿地热情渐退。土地市场随之陷入低迷，成交量明显减少，出让土地的溢价幅度也明显减小。这时就有人说，目前土地出让量少，会影响明年后年的供应量，市场供应量少，房价会快速上涨。从2011年北京土地市场的低迷与2013年房价的快速上涨情况来看，确实是这么回事。  

而当楼市一路高歌、快速上涨时，开发商回款顺畅、融资轻松，自然要大举拿地，扩张规模。这时土地市场上高价地频出，面包贵过面粉变得司空见惯。这时又有人说，地价这么贵，房价快速上涨是必然。从今年日光盘频现的情况看，大家似乎也认为这种说法不无道理。  

这似乎就出现了一种奇特的逻辑关系：当土地市场低迷，成交地块价格低的时候，得出的结论是未来房价会快速上涨。当土地市场火爆、高价地频出的时候，得出的结论同样是未来房价会快速上涨。  

记者手边放着两份统计数据，一份是2006年至今，历年的住宅用地成交面积，一份是2005年至今，历年的新建商品住房的成交套数。  

从2006年至今的近8年，住宅用地成交量总体没有明显上升，成交地块的楼面价却一路上涨。住宅建设用地供应最多的是2010年，为769.87万平米，之后的2011年和2012年总和，却只有743.86万平米。而出让成交的住宅用地楼面价，却从2006年的2785元/平米，涨到了今年1-10月的9774元/平米。如果考虑到地块位置的外扩，实际价格上涨幅度更大。  

而从2005年至今的近9年，北京新房年成交量超过15万套的只有2005年、2006年和2009年3个年份。而北京房地产真正进入价格的快速上涨时期，实际上是在2007年。新房的成交均价，则从2005年的7173.1元/平米，涨到了今年1-10月的23080元/平米。  

按理说，当年的项目多数集中在朝阳、海淀的三四环之间，如今的项目多集中在通州、大兴、房山、昌平的五、六环外，供地区域的面积成倍增加，土地供应量和楼市供应量完全有理由逐年增加。但是实际上，这两者的供应量，八九年以来，却一直呈总体持平甚至下降的趋势。 

供求关系影响价格，供应不足，才是导致地价与房价高企的根本原因。只有告别饥饿式供应，大幅增加住宅用地的土地供应量，缓解供需矛盾才是解决房价问题的根本。