打破城乡建设用地“双轨制” 房地产价格将有“地基”

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了深化土地改革的指导思想，在财税、土地、宏观调控等方面都有原则性的要求。如何打破土地二元结构限制，推动新型城镇化，进一步释放制度红利，成为本次土地改革的关键所在。建立城乡统一的建设用地市场可以很好地把控土地供应环节，从而可以更好的从源头上做好房地产调控的基础工作。建立房地产调控长效机制须先从打“地基”开始。  

农地入市先要过“硬杠杠”拆小产权房应有补偿机制  

杨红旭称，以乡镇企业用地为主的农村集体经营性建设用地，将率先实现入市，与国有用地“同权、同价”  

自《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》出台后，这份里程碑式纲领性文件被广为解读，其中关于土地制度的革故鼎新更是引起全社会的广泛关注。《决定》中指出，要“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”  

当前，我国土地要素市场还不完善，土地要素市场在城乡之间发展不平衡、不统一，特别是集体建设用地基本被排出在土地市场之外。“建立城乡统一的建设用地市场”，就是指针对中国当前城乡用地二元化的格局，通过市场把农村集体土地和城市国有土地有机地联系起来，让农村集体土地能够符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益。  

此前，十七届三中全会曾指出要“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，本届三中全会将“逐步”二字去掉，业内分析指出这是中央下决心要推进城乡统一建设用地市场的一大信号，明确了农村集体经营性建设用地和国有土地将享受同等待遇。  

农村集体土地入市要看清  

“前提”和“概念”  

“必须清楚地看到，《决定》的表述中有一个前提和一个概念。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《证券日报》记者采访时表示，所谓一个前提，是指“符合规划和用途管制”。当前，我国实行土地用途管制制度，政府编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。  

据了解，我国农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地等；建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等；未利用地指的是农用地和建设用地以外的土地。  

杨红旭认为，一个概念，是指“农村集体经营性建设用地”。农村集体建设用地，又分为经营性和非经营性。其中经营性用地，主要是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业和个人使用，多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。“但是，宅基地并不属于经营性用地。按《土地管理法》农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地属于农民的基本保障范畴。”  

“这就意味着，以乡镇企业用地为主的农村集体经营性建设用地，将率先实现入市，与国有用地‘同等、同权、同价’。”杨红旭说。  

日前，国土资源部部长姜大明指出，要系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施，包括加快推进相关法律法规修改和制度建设，抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安置条例；扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作；对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并研究制定处理政策。  

拆除小产权房应有补偿机制  

“但农村集体经营性建设用地入市必须以严格用途管制、符合用地规划为前提。农用地特别是耕地转为建设用地，必须经过严格的法定审批手续，任何单位和个人使用土地，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。”11月24日，国土部副部长徐德明在国土部、住建部联合召开的视频会议上强调。  

此前，有关“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股”的表述被误解为未来建设在农村集体土地上的小产权房有转正入市的可能性，从而引发了一波成交热潮。  

农村集体经营性建设用地入市必须以严格用途管制、符合用地规划为前提，“这是硬杠杠，绝不能违背更不可逾越”。徐德明指出，违法建设、销售小产权房，恰恰违反了土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，危害性极大。  

“目前来看，十年内小产权房是不可能出现真正的落地。”北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，新的小产权房肯定会被拆除。虽然短期来看，很多购买小产权或者之前买小产权因为炒作获利，但是从长远来看，小产权房只是打了政策的擦边球，属于违法违规。  

社科院农村发展研究所研究员党国英在接受记者采访时指出：“三中全会释放的一个信号就是体制理顺后，至少不会产生新的小产权房，现有的小产权房将会是历史遗留问题，会有一个合理的办法去解决这个问题。”  

“如果小产权房不转正，那也不一定要拆除，转正的方式是多种多样的。如果确实危害了公共利益，确实不符合政府的规划，要拆小产权房，首先要注意保护弱者的利益，要有一种机制对买房的人进行补偿，而且要让集体承担责任，在这个前提下可以考虑拆除，而且这种情况应该是比较少的。”党国英说。