地产运营模式向制造业看齐

房地产行业高毛利率的日子已经远去。从招拍挂取代协议转让那天开始，这就是一个必然的结局。房地产与任何来料加工的制造业企业，或许并无本质的不同。只不过与制造业不同的是，房地产的“料”更值钱。  

2004年之前，万科还没有成为行业老大，王石曾这样评价当时善于协议拿地的合生创展，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。王石的称赞是有理由的，早在1998、1999年两年，合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国5个城市的利润总和。彼时，凭借与政府的良好关系及超前的眼光，合生创展90年代就在天河区低价获得了大块土地。随后在广州城市中心的扩展过程中，合生创展获利颇丰。  

2004年，合生创展成为首家销售额破百亿元的房地产企业，当时另外一家销售破百亿的房企就是万科。如今9年过去了，合生创展销售额仍旧徘徊在百亿元的门槛。2012年，合生创展销售额仍仅为116亿元，近乎原地踏步。  

业内人士分析，合生创展的销售业绩裹足不前的原因，在于其老板不希望因为销售过快而牺牲利润率，相反，该公司希望在土地升值中获得高额回报。然而，由于过去数年里，土地价格及资金成本水涨船高，房地产行业遭遇的政策调控也层出不穷，合生创展旧有的拿地模式及盈利模式，早已不适应多变的房地产市场。  

与之相反，一直以快速周转为盈利模式的万科及恒大地产，在这些年里却拉开了与合生创展的差距。万科今年前十月销售金额高达1458.5亿元，超过去年全年的1412亿元，创下历史新高。而恒大地产今年1~10月，累计销售金额已达912.7亿元，年内破千亿几成定局。  

如今，房地产行业的运营模式，已颇似一个资金密集型的制造业。房企依靠资金杠杆在土地市场高价竞拍土地，然后尽早开工，快速建设。生产完“成品”后，又力争在短时间内完成较高的去化率以便回笼资金。  

万科“住宅工业化”模式的成熟，为房地产工业化生产提供了一个可借鉴的方向。万科一个项目在采用工业化建造后，从开工建设到完全封顶，并做好外立面，用时仅仅5个多月。而采用传统工艺的同类型项目，工期则可能要一年半左右。这种超高的周转率可以让万科赢得更多时间和更多的总利润，在别的开发商在以“年”为单位安排建设周期时，万科可以用“月”为单位。  

另外，住宅工业化有一个最大的好处是可降低人工成本，大量减少用工数量。此外，工业化生产还可节约大量用水。这些成本在原来暴利的地产行业或许微不足道，但在未来，成本控制将成为房地产行业竞争的重要砝码。  

恒大地产的标准化运作模式也具有代表性，恒大集团通过标准化设计，使用标准化材料，加快了项目建设速度，缩短了建设周期，简化了项目流程。这使得其从一个地方性房企，迅速低成本扩展到全国市场。  

由于一线城市地价日益高昂，房企的高财务杠杆运营已成为必需。地段决定一切，产品同质化愈发明显的情况下，对房地产企业在运营中的精细化程度的要求也会越来越高。这也就是为什么万科总裁郁亮会提出，万科要全面向制造业学习。如果说地产行业已经进入下半场，那么下半场比拼的杀手锏就是产品标准化和精细化。向制造业学习，在地产业早已不再是口号。