大城市周边呈现"鬼城"趋势悲观者称泡沫5年破裂

中国房价能永久上涨，至少乐观派是这么认为的。他们指出，中国正经历史上最大的城市化进程，大批从农村走向城市的移民都需要住房。而数量日益增长的中产阶级所居住的房屋大多建于上世纪80年代，他们同样急切地盼望搬进梦想的居所。这导致过去的十年中国房产业以惊人速度蓬勃发展。  

从经济学人发布的图来看，似乎房地产“美好时代”仍在延续。据华尔街见闻报道，中国10月70个大中城市新建商品住宅价格中，65城环比上涨，69城同比上涨。北京、上海、广州、深圳房价同比涨幅均超20%。  

资金流向何方？  

即便这些迹象表明房地产业的健康水平，但一些房地产大佬却越发感到不安。万科[简介最新动态]董事长王石认为，现在地产业处于泡沫之中。而地产巨头大连万达[简介最新动态]集团已进军娱乐业，中国新晋首富、董事长王健林承认，国内部分地区正经历房地产泡沫，不过他认为那些都是“可控的”。香港大亨李嘉诚长期看多中国经济，但最近也开始出售名下的大陆资产。  

中国房价问题其实并不在于房价高得离谱的城市；这些城市房价可能还将上涨。各地人涌入北京或上海买房，这促使当地房价同曼哈顿和伦敦市中心房价一样富有弹性。事实上，旨在严控投机行为的政策也人为地压低了大城市的房屋需求。  

继北京之后，上海、深圳最近也出台政策要求购置第二套房的居民首付比例不得少于房价的70%。在北京销售第二套房需缴纳20%的资本利得税。报道称，经常有拥有两套房的夫妻为了避税而离婚。  

不过，在类似于辽宁营口产业基地等地区，房产需求看起来就不那么强劲了。成排成列的房屋空置，街上寥寥数人；售楼员宣称诸如可口可乐、中石油等大型企业将在附近建立厂房。当地政府发起此项目意图作为未来经济活动中心，但未来却“遥遥无期”。即便官媒新华社也对此表示质疑：除了几盏路灯和偶尔经过的车辆，基地俨然一片漆黑。  

诸如营口沿海基地，许多在大城市周边兴建的房产也都开始呈现“鬼城”趋势。评级机构穆迪称，大量新房供应都涌向小城市，且这一趋势还在继续。《人民日报》近期严厉谴责类似的建设属于“对资源的极大浪费”。然而官方数据显示，来自12个省份中的144座城市计划新建200座卫星城。  

事实上新房的库存正在飙升。咨询公司GaveKal发布的数据显示，经历了过去十年的不足供给，中国房地产市场正向“结构性供给过剩”转变。去年竣工的房屋面积升至11亿平方米，较2008年前的数字接近翻番。联博基金(AllianceBernstein)同样对房屋建设速度超过房屋销售速度感到担忧。这导致越来越多接近于完工，却卖不出去的楼宇堆积在那里。  

更糟的是，销售数据似乎具有误导性。研究公司JCapital的AnneStevenson-Yang表示，新房中有很大一部分并非是由个人买入的，而是由地方政府、银行和国企购买。而比例具体是多少？不得而知。  

另一个令人担忧的点在于负债累累的房地产开发商。联博基金分析师认为，中国房地产业处于十年来债务最重的阶段，这就使得房地产行业有高度的下行风险。一旦中国经济不景气、房产销售下滑，那么房价可能陷入下跌的恶性循环中。  

问题在于，中国房地产大亨们的钱将投向何处？几乎每个星期都有关于中国开发商海外投资或并购海外企业的报道。  

不过，即便是悲观主义者也不会预期灾难即刻会到来。Stevenson-Yang表示，地产泡沫至多可能要5年才会破裂，届时房价将从目前水平下跌40%。而更为乐观的人则坚信，价格飞涨的小城市房价破裂不会损伤全国经济。但不得不说，那些从中国房产市场繁荣中获益最多的人，已经开始寻求其他投资机会了。