“组合拳”取代行政调控 房产市场步入稳健发展期

方式转变  

行政性限价限购政策会逐渐淡出，取而代之的“组合拳”是：集体土地入市增加供给、房地产税出台挤出存量、城镇化战略分散需求、平衡区域市场等，全面均衡房地产红利，且保证房地产业对宏观经济的支持作用。专家称，如果上述策略被有效落实，将解决地方政府卖地冲动、区域供需不平衡等房地产市场的根本性矛盾，楼市有望真正进入稳健发展期。  

表面上看，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中几乎找不到“房地产”三个字的踪影，但实际上这个纲领性文件对中国房地产业的格局影响深远。  

纵观《决定》，经济方面占了六部分(第二至第七部分)，其中四个部分可以清晰找到与房地产对照的内容，涉及房地产宏观调控、房价定价机制、房产税等财税体制改革、城镇化与集体土地入市等多个重要领域。  

“如果说以往的房地产调控是用行政性手段强行压制需求，那么现在对房地产调控的思路正发生根本性转变：行政性限价限购政策会逐渐淡出，取而代之的"组合拳"是：集体土地入市增加供给、房地产税出台挤出存量、城镇化战略分散需求、平衡区域市场等，全面均衡房地产红利，且保证房地产业对宏观经济的支持作用。如果上述策略被有效落实，将解决地方政府卖地冲动、区域供需不平衡等房地产市场的根本性矛盾，楼市有望真正进入稳健发展期。”中原地产首席运营官李文杰表示。  

《决定》提出，加快完善现代市场体系、加快转变政府职能、深化财税体制改革、健全发展城乡一体化体制机制。  

其中，前两条隐含房价定价机制与房地产宏观调控方向。《决定》称，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系。完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。  

业内人士表示，在这样的大基调下，目前一些地方政府出台的限价、限购政策，有望逐步淡出，尤其是那些房价上涨幅度不大、甚至房产销售已现疲态的中小限购城市。  

相比前两条，深化财税体制改革中提到的房地产税，则是更加直接的政策提示。《决定》称，深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革。  

另外，在“完善发展成果考核评价体系”一段，另有一句话与房产税直接相关，即“加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”业内人士表示，这主要是在为房产税出台铺平技术性道路。 

一位接近中国房地产评估协会的业界知名人士介绍，目前与房产税有关的评估技术已经完全解决，房产可以达到快速批量评估，为房产税征收扫清评估技术障碍。  

一个值得关注的现象是，上海已经出现部分高端物业业主抛售物业的情况。“很大一部分是因为政策预期的变化。目前的政策环境让他们感到了出手时机已经到来。不过，由于新政很多处于文件阶段，我们预测短期内不会对楼市造成直接影响。”一位房地产中介称。  

房产税除了有刺激存量房入市的作用外，更本质的作用是解决地方政府的土地财政依赖。对于地方财政收入问题，《决定》中还有一处值得关注，即“推进城市建设管理创新。允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这或许是房地产企业另一个商机的到来。  

和房产税同样重要的另一个房地产业“组合拳”是城镇化战略，以及与之相关的土地改革，其基本可以概括为：通过户籍制度和社会服务资源的改革，推进农业转移人口市民化。同时赋予农村集体土地更大的商业运营权利，增加农民财产性收入，拉动农民消费市场。  

在增加农民财产性收入方面，《决定》称，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。另外，未来将改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。  

而土地作为全社会最重要市场要素之一，在《决定》中也被单独重点提及，即建立城乡统一的建设用地市场：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。同时从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。  

“上述表述内容极其丰富。比如它对未来城市建设和发展机遇给了区域性描述，一些小城市因落户限制的打开有望出现一波房地产需求。另外，集体土地与国有土地同价同权，则为那些拥有集体土地使用权企业的资产升值打开巨大想象空间。”一位房地产界人士称。