房地产行业洗牌加速 龙头房企排名风云变化

楼市在调控之中度过了风雨的五年，房产调控历时已久，土地、财税、信贷、限价等各种政策不一而足，市场在起起落落之中坎坷前行。  

与此同时，房地产行业的洗牌力度越来越大，马太效应下，行业的集中度在进一步提高。但对于龙头房企来说，这依旧是一场狂欢盛筵。  

巨头排名变更  

从昔日耳熟能详的四大天王“保、招、万、金”争霸到新四大天王“万、恒、保、中”重划势力范围，再到“千亿俱乐部”的扩容，不难看出地产江湖的风云变幻。  

万科(000002.SZ)2010年首超千亿，绿地集团和保利(600048.SH)则在2012年正式跻身“千亿俱乐部”，而中海、恒大(03333.HK)、万达等房企则紧随其后，去年年度销售总额均超过900亿元，距千亿俱乐部只有一步之遥。  

今年，市场再次出现“一冷四热”(调控政策遇冷、行业投资全面回暖、市场成交量回升、项目价格普涨、土地市场量价齐升)格局，虽然在3月就祭出“国五条”，然而，在“末班车效应”刺激下，市场在短暂遇冷下又极度疯狂起来。陆续发布的房企三季度业绩表更是耀眼夺目，万科、绿地、中海、保利、恒大等皆赚得盆满钵满。  

从百亿元到千亿元，万科用了5年。而从千亿元到两千亿元，万科将时间设定在2014年。虽然，万科依旧是老大，但随着千亿俱乐部的扩容，老大万科的优势已经不太明显，千亿元军团的竞争白热化。  

万科也正在努力捍卫自己行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产，到B转H股的方案出炉，万科在搭建海外融资平台、剑指国际市场，不遗余力地巩固江湖地位。万科在前三季以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。企业推案和营销力度持续加大，中小户型产品销量占比高达90%，迎合了主流市场需求，保证了业绩增长。  

前三季，绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%，增速在五大领军企业中位居第一。绿地集团成功在港借壳上市后，企业的商业地产和海外业务都进入快速发展期；从业绩上看，与万科的差距在不断拉近。  

中海去年就超过万科登上了最赚钱房企榜首，去年营收为517.3亿元，但在净利润方面，中海去年达到151.6亿元，比万科125.5亿元的净利润高20%，平均2天半就要赚1亿元。中海前三季销售900亿元，紧逼千亿元。而今年8月中海发出重组信号，母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储，资产价值约500亿元，行业内均认为，这对已是地产航母的中海来说，能弥补中海地产在某些业务方面的不足，更能形成规模效应，在规模上或会撼动万科行业之首的地位。  

保利地产奋起直追，前三季销售收入与中海地产相比只有4亿元之差。保利将2000亿元的目标定在了2020年。“保利擅长弯道超车”，一地产分析人士称，在行业最为艰难的2008年、2011-2012年上半年，保利地产均实现了高速增长。其既拥有得天独厚的央企资源背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科的规模化和中海“会赚钱”的特征。  

相比昔日的四大天王，恒大可以算是近几年涌现出来的黑马，以其三、四线战略闻名。前三季度业绩达到746亿元，同比增长21%。与以往相比，一直深耕三、四线的恒大今年参与到一、二线城市与近中心核心地段的逐鹿中来，持续优化了土地结构，加强了一、二线以及近市中心的三、四线核心地段的拿地力度，分享这些区域的高利润盛筵。  

尽管霸主之争愈演愈烈，但龙头之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合，顺应时势的抱团取暖也成了其聪明之选。2012年底，绿地与万科联手以54亿元夺得上海(楼盘)地王就是典型个案。  

TOP10门槛提高  

房企TOP10的成员还包括碧桂园(002007.HK)、万达、华润置地(001109.HK)、世茂房地产(000813.HK)、绿城中国(003900.HK)。在全面回暖的市场环境中，往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击，快速锁定销售业绩，这些标杆房企今年普遍加大了新开工力度。比如，上半年，世茂房地产新开工建设1430万平方米，是去年同期的5倍多。  

去年全年销售额离500亿元尚有一步之遥的碧桂园，今年推进了拿地变革，将拿地权限下放，以提高拿地效率、加快高周转，从一定程度上增加了企业的可售货量，而海外项目亦进入收获期，前三季碧桂园销售额总计614亿元，同比实现翻番增长，达到104.7%。  

显然，伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局将再度改变，这从近两年TOP10房企的准入门槛的提高便可窥知一二。  

克而瑞的最新报告显示，从金额角度来看，TOP10房企入榜门槛达到433亿元，较2012年前三季度300亿元门槛相比，增幅达到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金额门槛的提升力度更为显著，销售金额从2012年前三季度的140亿元增加至今年的247亿元，同比增长76%。今年前三季度，第一梯队中，500亿元以上的房企，数量从去年的5家上升到7家；其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家，显示出强者更强的局面；销售均值上，各梯队销售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯队500亿元以上房企的均值为861亿元，比去年同期高出97亿元。  

鉴于这些房企前三季的业绩飘红，同策咨询研究部总监张宏伟由此预计，今年全年销售额达500亿元的房企数量将从去年的8家上升至12家左右，同时，千亿军团的数量将从去年的3家上升至6家左右。